Опасности Сочи

Всем привет!

Многие мечтают переехать на ПМЖ в Сочи: море, солнце, тепло и прочее. Это чисто эмоциональное решение обычно принимается после летнего 2-х или 3-хнедельного отдыха на море. Ощутив себя счастливыми туристами, многие начинают задумываться о переезде в этот «райский» уголок. Начинают продавать жилье в своих городах, увольняются с работы и, сломя голову, летят, едут, бегут в заветный город Сочи. Не торопитесь! Хорошо все обдумайте!

Хотя нет, это не поможет. Обязательно!!! Обязательно вам, вашей семье нужно поехать и пожить там, хотя бы полгода: летом (обычно это конец июля-август), когда температура на улице 35-40 градусов, и зимой (или весной), когда дождливо, слякотно и очень высокая влажность. Чтобы в дальнейшем избежать разочарований, в первую очередь, нужно понять — подойдет ли вам и вашим родным такой климат. А климат там очень тяжелый (возможно, вам больше подойдет Анапа с жарким, но сухим климатом).

Фотография Аллы Бойко (https://fotki.yandex.ru/users/abfpro)

Расскажу на своем примере, как мы после нескольких лет отдыха в Сочи, который длился 1-2 месяца, естественно, летом, решили перебраться туда на ПМЖ: купить квартиру, найти работу, устроить ребенка в садик и прочее.

Сначала объясню причину, по которой мы после 2-х годичных раздумий решили переехать. Сами мы из Сибири, проживаем в г. Томске. Холод, нехватка солнца, витамина Д и плохая экология — это не основные причины, по которым было принято решение о переезде, т. к. ежегодно мы могли себе позволить отдыхать по 1-2 месяца на юге или зимой в Таиланде (излюбленное место отдыха томичей). Основным толчком к переезду стало здоровье младшего ребенка (ему сейчас 3,5 года). С рождения у нас постоянная аллергия: до 2-х лет была пищевая, потом после сдачи аллергопроб, сказали, что всему виной кошка, которая живет в нашей семье. Кошку пришлось отдать. Аллергия не проходила. Затем врачи стали говорить — это у вас на пыль и тд, и тп. Постоянная диета и гистаминные препараты, которые понижают иммунитет, в следствие чего участились простудные заболевания. Вот на этом фоне и было принято решение увезти ребенка в другой климат: теплый и экологически чистый. А так как ежегодно летом мы отдыхали в Сочи-Адлере, и ребенок кушал там практически все подряд, и никакой аллергии не возникало, был выбран для проживания именно этот город.

Прилетели мы туда в конце марта. Стояла солнечная погода, все цвело, красота! Сняли квартиру и стали обустраиваться на новом месте. Каждый день ходили на море дышать морским воздухом, катались на самокате, ребенок был доволен, мы тоже. Через неделю начались дожди плюс холодный ветер с моря. Стало холодно и мокро. Отопления в квартирах уже не было, пришлось греться обогревателем (работал круглосуточно), что очень сильно отразилось на оплате электричества.

Вообще, в Сочи очень сильно завышены коммунальные тарифы. Сочи — на втором месте после Ямала по величине тарифа за отопление. За 2-х комнатную хрущевку 50кв. м. квартплата зимой доходит до 8000 рублей! Это при том, что зимы там практически нет.

Так вот, белье не могло просохнуть по нескольку дней, пытались сушить утюгом, но все равно оно оставалось влажным. Поговорив с местными жителями, поняла, что это обычная ситуация — весна всегда дождливая.

И еще один неприятный момент — практически во всех домах старше 5 лет от такой влажности образуется плесень на стенах (обычно только на балконах и лоджиях, но у многих и в квартирах она есть).

Дожди шли полтора месяца, и с середины июня установилась теплая погода. А с июля началась жара. К этому времени мы уже ходили в частный садик.

По поводу детских садов: устроиться в муниципальный сад стоит 100 тыс. руб (через заведующую). В группах по 28(!) человек, где-то и больше. Мы ходили по многим частным детским садам и выбирали, где побольше помещение, поменьше детей в группах и где есть своя детская площадка. Под эти требования подошел лишь один детский сад («Согласие»): там хорошие большие группы, спальные комнаты находятся отдельно от игровых, есть своя хорошая площадка на улице. Стоимость за месяц посещения такого сада составляет 27-29 тыс. руб. Группы по 5-7 человек. Но если вы заболели и не посещаете детсад, никто вам оплату за эти дни не пересчитывает, даже если есть справка от врача (вычитают только стоимость питания, а это всего 400р. в день).

В первый же месяц ребенок у нас заболел ангиной, т. к. во время прогулки им дают пить достаточно прохладную воду. Проболели мы в первый месяц 10 дней, во второй 2 недели (кашель), на третий месяц решили, что дешевле будет водить его на какие-нибудь развивающие занятия и оплачивать только те дни, в которые ходим.

Что касается школ, то в большинстве своем школы переполнены, считается нормой 40-43 чел. в классе. О каком уровне образования может идти речь, если учитель просто физически не в состоянии уделить внимание каждому ученику!

С наступлением жары появилась еще одна беда — кондиционеры. Особенно в супермаркетах, где они настроены на температуру 20 градусов. Когда заходишь с улицы, где температура 35-40гр., перепад ощущается очень сильно. У ребенка в июле начался бронхит. Сходили к врачу, пролечились, через две недели опять тоже самое. Поговорила с местными мамочками, они сказали, что летом бронхиты и ротовирусные инфекции — это здесь повсеместно. Короче говоря, от аллергии мы там избавились, а хронический бронхит заработали. Кашель не прекращался, ходили по разным врачам, все в один голос сказали, что местный климат очень тяжелый для детей, и само это не пройдет, нужно увозить ребенка в более сухой климат. На мой вопрос, что мы здесь не впервые, и что раньше такого не было, врачи сказали, что месяц-два — это не показатель, нужно прожить, как минимум, месяца 4-6, чтобы понять, справится ли организм с местным климатом. Это то, что касается здоровья.

Если же говорить о недвижимости и районах, где бы вы хотели приобрести эту недвижимость, то стоит учесть тот факт, что Сочи (кроме Адлера и района Олимпийского парка) — это сплошные горы. Здесь нет кирпичных многоэтажек в принципе, так как район считается сейсмоопасным, строят исключительно монолитные дома. Будьте готовы к тому, что до дома из любой точки города пешком вы не дойдете, так как идти в гору в жару не очень-то приятно и легко. Но, правда, надо отдать должное местному транспорту, который ходит достаточно часто. Если же есть свой автомобиль, то возникает острая проблема с парковкой. Возле дома поставить машину практически невозможно. Мы жили в районе «Светланы» (где Дендрарий), и очень часто приходилось оставлять машину практически за квартал от нашего дома.

Еще одна проблема для автомобилистов — эвакуаторы, увозят всё и отовсюду, причем очень быстро.

По поводу недвижимости могу сказать следующее: такого бардака, как в Сочи, я не видела ни в одном городе! Чтобы разобраться в этих хаотично построенных объектах, я специально устроилась работать в одно из крупных агентств недвижимости г. Сочи. После того, как я узнала всю эту «строительную кухню» изнутри, я отказалась, в принципе, от покупки квартиры в этом городе.

Речь будет идти о новостройках в ценовом сегменте от 50 до 200 т. р. за 1 кв. м. Свыше 200 тр. за 1кв. м. можно поискать более-менее приличные объекты в плане документов и надежности (хотя без опытного риэлтора и здесь не обойтись).

В своих городах мы привыкли, что практически все новостройки, за редким исключением, строятся по 214-ФЗ. В Сочи таких строек-единицы, причем они еще более ненадежны, чем частные застройщики, строящие дома на землях категории «сельхозназначение». Объясню почему: по 214-ФЗ в Сочи строят только высотки, причем, возводят их, в основном, комплексами, состоящими из 3-х — 8-ми домов. Это достаточно долго и дорого для застройщика. Дорого не только из-за дороговизны земельного участка, на котором данные объекты строятся, а больше из-за размера различного рода взяток, которые нужно заплатить всем, кто причастен к подписанию хоть каких-то постановлений, разрешений и прочего. Как известно, по 214-ФЗ риски банкротства застройщика должны быть застрахованы. Так вот, перед началом строительства большинство застройщиков оформляют свою страховую компанию. При банкротстве застройщика одновременно банкротится и сама страховая фирма. В Сочи по 214-ФЗ строятся объекты очень долго-от 5 до 8-9лет, очень много строек стоят «замороженными».

Застройщики, которые ведут строительство на землях «сельхозназначение» и «ИЖС» строят быстрее, так как разрешение выдается по закону только на 3-х этажный индивидуальный жилой дом. Здесь, опять же, нужно досконально знать репутацию застройщика, объекты, которые он уже построил (не «проблемные» ли они).

В Сочи очень много домов, которые по документам сданы, квартиры в них прошли официально регистрацию в Росреестре, но собственники квартир после заселения узнают, что электричество на их дом подключено по временной схеме (или заведена минимальная мощность, когда при включении чайников в нескольких квартирах одновременно, выбивает «пробки»), что подключение центральной воды не проплачено застройщиком, или установлен насос с минимальной мощностью, который даже до 3-го этажа не может нормальный напор воды обеспечить. За подключение газа в 98% новостроек покупатель оплачивает дополнительно от 75 до 150тр с квартиры.

Каким образом сдаются в эксплуатацию такие дома? Думаю, всем понятно. По документам, которые оформляются при строительстве таких домов — это или преддоговор, или договор займа (ни тот, ни другой не защищает покупателя абсолютно ни от каких рисков).

Поясню: разрешение на строительство домов на таких участках выдается частному лицу в форме разрешения на строительство индивидуального частного дома, т. е. для частного проживания. Поэтому при строительстве такого дома застройщик ни по какому закону не имеет права брать с вас деньги ни за одну из квартир в этом доме. Поэтому он составляет договор займа, т. е. вы занимаете деньги какому-то физическому лицу для строительства ЕГО индивидуального дома (все договоренности под «честное слово»).

При устройстве на работу в агентство начальство предупреждает нас: «У кого юридическое образование, просто закрывайте глаза на оформляемые документы. Так проще. Если начнете вникать, вы просто ничего не продадите, как риэлтор».

И еще: старайтесь не покупать мансарды (выше 3-го этажа в таких домах). Риски здесь еще выше. Т. к. разрешение выдается только на три жилых этажа, после официальной сдачи дома проходит разделение дома на квартиры через суд, оформляются документы на каждую квартиру, а затем застройщик начинает процедуру реконструкции дома, чтобы получить разрешение на оформление мансарды. Оформить на мансарде разделение поквартирно достаточно проблематично, поэтому большинство застройщиков оставляют мансардные этажи в «долевой собственности».

Ну вот как-то так. Всех нюансов описать здесь не могу. Если у вас есть какие-то вопросы, можете задать их в комментариях. А для тех, кто решил приобретать жилье в Сочи, могу предоставить список проблемных объектов по состоянию на август 2017г.