Сообщения

Расчёт стоимости продажи-покупки жилья (наглядно и в цифрах)

Поскольку в подавляющем большинстве любой переезд связан с продажей своего жилья и покупкой нового жилья (а в этих случаях хочется — самому продать побыстрее и подороже, и купить подешевле), далее я описал (это мой авторский материал) расчёт оптимизации стоимости покупки-продажи жилой недвижимости.

Безусловно, это может быть и не «схема золотого стандарта» (всё-таки жильё жилью рознь), но вот для большинства людей — этот метод будет более чем прост, понятен и универсален.

Из моей личной переписки:

Рассмотрим расчёт оптимизации стоимости покупки-продажи жилой недвижимости на примере Вашей квартиры.

За основу расчёта берётся стоимость 1 кв. м. исходя из положений подобных Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России).
На декабрь 2016 года актуален документ от 12 сентября 2016 года за N633 «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2016 года»

Вот текущие расценки по субъектам РФ за IV квартал 2016 года:

https://rg.ru/2016/09/30/stoimost-dok.html

На сегодняшний день, 1 кв. м. жилой недвижимости в городе Иваново стоит 29 910 рублей.
Стоимость 1 кв. м. в Кохме мне найти не удалось (но она точно где-то имеется (например, посмотрите на сайте городской администрации), и примерно составляет немногим меньше стоимости 1 кв. м. в городе Иваново, поскольку города расположены рядом), но для простоты расчёта не будем ничего усложнять и возьмём за основу нашего расчёта стоимость 1 кв. м. в городе Иваново.

Сначала, умножаем стоимость 1 кв. м. (по региональным расценкам) на общую площадь квартиры. В нашем случае это будет выглядеть так:

29 910 рублей × 27 кв. м. = 807 570 рублей.

Таким образом, получается, что 807 570 рублей — это цена, по которой Ваша квартира могла бы продаться «влёт» («влёт» — это уже на следующий день после того, как она будет выставлена на продажу).

Безусловно, так никто не продаёт (за исключением самых крайних и срочных случаев, когда продавцу деньги требуются срочно), поэтому люди предпочитают устанавливать собственные расценки, в частности — в связи с особенностями конкретной квартиры (материал из которого сделан дом, этажность, район, наличие ремонта, наличие окружающей инфраструктуры и т.д.).

Дальше расчёт по оптимизации стоимости покупки-продажи жилой недвижимости осуществляется по следующей схеме:

29 910 ÷ 4 (25%) (что такое «4 (25%)» читайте ниже) = 7 477.5 рублей

7477.5 + 29 910 = 37 387.5 рублей.
Таким образом, получается, что 37 387.5 рублей — это МАКСИМАЛЬНАЯ цена 1 кв. м. жилья на реальном рынке недвижимости в г. Кохма).

Далее,
37 387.5 × 27 кв. м. = 1 009 462.5 рублей.

Как итог,
1 010 000 рублей — это МАКСИМАЛЬНАЯ цена именно Вашей квартиры в ОБЫЧНОМ состоянии (т.е. независимо ни от этажа, района или чего-либо ещё, исключения могут составлять лишь низкоэтажные деревянные дома старой постройки, цена которых будет только ниже).

Дальше расчёт осуществляется по следующей схеме:

Материал дома

Высоко ценятся кирпичные здания.
Поэтому, если здание кирпичное, то продавец может повысить стоимость квартиры (конечно, соразмерно с учётом года строительства этого здания) на сумму в пересчёте на стоимость 1-2 местного кв. м. (в нашем случае эта сумма от 29 910 рублей до 59 820 рублей).

Например:

1 009 462.5 + 59 820 = 1 069 282.5 рублей.

Если здание панельное — наценка не производится.
Здание деревянное — цена, наоборот, только снижается (на сколько — вопрос индивидуальный).

Этажность

Наиболее ценен второй этаж, более-менее — третий этаж.
Цена квартиры на первом этаже (т.н. элемент «проходного двора»), наоборот, только снижается (исключение составляют частные и элитные дома).

Второй этаж — увеличивает стоимость квартиры на сумму в пересчёте на стоимость 0,5-3 местного кв. м.

Третий и четвёртый этажи (а иногда и выше) — увеличение стоимости квартиры на сумму в пересчёте на стоимость 0,5-3 местного кв. м. допустимо лишь в редких случаях, например, с хорошим видом из окна.
И чаще всего, при условии, что третий этаж в данном доме не последний, а имеются ещё этажи и выше.

Например,
1 069 282.5 + 14 955 = 1 084 237.5 рублей.

Как итог, реальная рыночная стоимость квартиры в Кохме в обычном состоянии на 3 этаже 4-этажного кирпичного дома будет составлять около 1 084 237.5 рублей / 1 085 000 рублей.

Ремонт

Ремонт бывает разный и стоит он по разному. Поэтому, в данном случае, дальнейшую наценку на стоимость квартиры должен определять лишь владелец квартиры, с учётом стоимости сделанного ремонта.
По истечении 3 лет после капитального ремонта, квартира уже не может считаться квартирой с ремонтом.
В данном случае квартира находится в состоянии которое можно охарактеризовать — от «хорошего» до «отличного» (в зависимости от чистоплотности её прежних владельцев).

Квартира после капитального ремонта, но который при этом был сделан больше 3 лет назад и находящаяся в хорошем состоянии — это увеличение стоимости квартиры на сумму в пересчёте на стоимость 1 местного кв. м.

Например,
1 084 237.5 + 29 910 = 1 114 147.5 рублей.

Квартира после капитального ремонта, но который при этом сделан больше 3 лет назад и находящаяся в отличном состоянии — это
увеличение стоимости квартиры на сумму в пересчёте на стоимость 2-5 местных кв. м.

Например,
1 084 237.5 + 74 775 рублей (из среднего числа — 2,5 кв. м.) = 1 159 012.5

Внимание, важный момент!
Во времена кризиса (а кризис — это когда покупатель, а не владелец определяет стоимость жилья, а на 4 квартал 2016 года на российском рынке недвижимости сложилась именно такая ситуация) даже после относительно недавнего сделанного ремонта квартиру лучше продавать в расчёте из состояния «после капитального ремонта прошло 3 года и при этом она в хорошем-отличном состоянии», поскольку в кризис, с уже сделанным ремонтом и в надежде «отбить» этот ремонт — покупателя можно ждать очень долго, поскольку покупатели, в большинстве своём, стремятся купить жильё, а не ремонт.

По прошествии 5 лет после капитального ремонта, в каком бы хорошем-отличном состоянии квартира не находилась, повышение цены на квартиру неприемлемо, это лишь затруднит продажу квартиры.

Внимание, важный момент! В большинстве случаев, лучше сразу снизить цену на квартиру в целом, чем тратить время, силы и средства на ремонт квартиры (в стремлении продать её быстрее и дороже). Иной ремонт лишь повышает стоимость квартиры, а значит, теоретически, квартира может продаваться дольше. Не надо тратить свои время, силы и средства в ущерб мнимой скорости продажи квартиры.

Что может повысить стоимость квартиры?

Ниже представлены необязательные критерии наценки (поскольку неизвестно, кто будет приобретать ту или иную квартиру, ведь что будет важно для молодых родителей — детский сад и школа, будет уже без надобности пенсионеру), поэтому, если можно обойтись без этих наценок — лучше обойтись без них. Эти наценки неплохо задействовать лишь в редких случаях, например, когда Вам реально не будет хватать на покупку другой квартиры после продажи своей квартиры (например, при переезде из небольшого города в более крупный город).

1. Продуктовый магазин (ещё лучше — круглосуточный) в соседнем доме (при условии, что ваши окна не выходят на лицевую сторону этого магазина), максимум — в 2 минутах ходьбы (в одну сторону) от дома.
В этом случае увеличение стоимости квартиры на сумму в пересчёте на стоимость в 0,5 местного кв. м., в нашем случае — это было бы 14 955 рублей (т.е. 29 910 ÷ 2 = 14 955).

В свою очередь, нахождение относительно крупного магазина в самом доме, как правило, наоборот, снижает стоимость квартиры
на сумму в 0,5-1,5 кв. м.

2. Нахождение рядом с домом остановки общественного транспорта / метро (если это две остановки, в обе стороны — ещё лучше).
Остановка расположенная близко — это остановка до которой пешим ходом взрослого здорового человека — 3 минуты, в мегаполисе — 5-6 минут.

В этом случае стоимость квартиры может быть повышена на сумму в 0,5 кв. м.
В мегаполисах эта цифра может составить 0,5-3 кв. м.

3. Развитая инфраструктура. Действительно развитая инфраструктура — это одновременное нахождение детского сада, школы, поликлиники, почты, банкоматов и салонов связи «Связной» на расстоянии 5-7 минут пешим ходом до всего этого по отдельности, в каждую из сторон.
Если все эти объекта присутствуют в наличии, то высчитывается наценка не на объекты по отдельности, а в целом — на сумму в 0,5-3 кв. м.
В данном случае, чем крупнее город — тем больше может быть наценка, но, в любом случае — на сумму стоимости 3 кв. м. лучше никогда не превышать.
В городе с населением 100 000-500 000 жителей эту наценку лучше не превышать на сумму 0,5-1,5 кв. м., а иногда она просто и неуместна.

4. Большая парковая зона (лесной массив), так называемые «лёгкие города» (если рядом имеется и водоём — ещё лучше).
Близко расположенной парковой зоной считается парковая зона до которой пешком не более 10 минут пути (в одну сторону).

5. Красивый вид из окна (в данном случае, чаще всего — на природу).
В данном случае наценку можно делать на сумму от 1 кв. м. и до бесконечности (вплоть даже до полной стоимости квартиры), поскольку иные виды действительно бывают очень красивыми.
Отчасти, именно к таким большим «неоднозначным» наценкам относятся и квартиры на т.н. «морях».

Если вид из окна дома «упирается» в окна другого жилого дома или рабочего учреждения, расположенных достаточно близко, стоимость квартиры, наоборот, снижается, примерно на сумму 0,5-3 кв. м.
В городе с населением 100 000 — 500 000 жителей эту скидку лучше не снижать больше чем на сумму 0,5-1,5 кв. м.

На чём можно «торговаться» с владельцем квартиры при снижении цены именно для Вас, как покупателя:

1. Загруженная автомобильная дорога, расположенная близко от дома (в этом случае, из-за постоянных газовых выхлопов, экология будет оставлять желать лучшего).
Загруженной транспортной дорогой считается дорога до которой от дома пешком не больше 3 минут, на ближайшем красном светофоре которой (дороги) в «час пик» (как правило, это 6-8 часов вечера), скапливается больше 8-10 автомобилей.

2. Расположенная рядом промышленная зона или промышленное предприятие.
В данном случае, если в городе, в целом, с экологией нормально, но лишь одно или несколько промышленных предприятий находится рядом с той частью города где Вы и собираетесь приобрести жильё — можно предложить владельцу квартиры скинуть цену в пересчёте на стоимость 2-5 кв. м.
Если Вы сами являетесь владельцем подобной квартиры, тогда сами подумайте об аналогичном снижении цены, чтобы быстрее продать квартиру.

Если в городе в целом проблема с экологией — возможно уменьшение цены в пересчёте на стоимость 6-12 кв. м.

Возвращаясь непосредственно к Вашей квартире. Как было показано выше, примерная реальная стоимость Вашей квартиры — это 1 159 012.5 рублей / 1 160 000 рублей.
Эта та максимальная цена, за которую можно было бы продавать квартиру в надежде, что её реально приобретут, без Ваших долгих ожиданий и нервотрёпки.

В случае, когда и такая скурпулёзно рассчитанная цена кажется людям высокой, делаются следующие расчёты.

Изначально, рассчитывается не 25% (если помните, вначале мы делили на 4), а уже 20% (т.е. уже надо будет делить на 5).
Таким образом, этот расчёт выглядел бы следующим образом:

— 29 910 ÷ 5 = 5 982 рублей

— 5 982 + 29 910 = 35 892 рублей за 1 кв. м.

— 35 892 × 27 кв. м. = 969 084 рублей

— 969 084 + 59 820 (материал дома кирпич) = 1 028 904 рублей

— 1 028 904 + 14 955 (этажность) = 1 043 859 рублей

— 1 043 859 + 74 775 (отличное состояние квартиры) = 1 118 634 рублей / 1 120 000 рублей.

Как итог, начинать всегда надо с 25% и заканчивать 10%, то есть проходя этапы в 25% (÷4), 20% (÷5), 15% (÷6) и 10% (÷10).

Продажа Вами квартиры за стоимость ниже чем из исходного расчёта в 10% (т.е. ÷10) уже может считаться Вашим прямым убытком .
И, соответственно, наоборот, если Вы приобретаете квартиру близкую к стоимости из расчёта к 25% (т.е. ÷4), тем больше вероятности, что Вы можете переплатить, поэтому, имеет смысл поторговаться или дождаться другого предложения в данном сегменте рынка среди аналогичных предложений.

Полезное дополнение

Иногда можно включить в стоимость квартиры ту часть суммы (например, наполовину с покупателем / продавцом), которую Вы затратите на юридическое оформление по продаже / приобретению квартиры.