Недвижимость в Тайланде

Большинство иностранцев, проживающих в Таиланде, своего жилья там не имеют, ограничиваясь съемным. Для многих людей подобный способ проживания крайне удобен – волен как птица, захотел —  в Бангкок уехал, захотел — на Пхукет. Никакой волокиты с документами, налогами и т.п.

Есть иные люди, с советским менталитетом или с избытком денег – им мало просто жить, ни о чем не заботясь, им надо быть владельцами. Специально для них и написана эта статья, в которой мы попытались ответить на большинство вопросов, касаемо недвижимости в Таиланде.

Где покупать и у кого покупать недвижимость в Тайланде?

Здесь все зависит от ваших предпочтений и целей. Опрометчиво покупать недвижимость в том месте, где вы никогда не были. Обязательно предварительно съездите, посмотрите район, окружающий пейзаж. Не надо вестись на выгодные предложения от сомнительных людей. Бесплатный ведь только сыр в мышеловке, а концентрация аферистов в Таиланде запредельная. Они туда со всего света съезжаются. При покупке недвижимости лучше не доверять малознакомым соотечественникам. Некоторые люди сознательно втираются к покупателям в доверие, чтобы потом втридорога втюхать дешевое жилье, или вовсе обмануть. При покупке недвижимости стоит уделять внимание и такому аспекту, как перспективность. Никто не будет доволен, если его жилье с годами не будет дорожать, но и упадет в цене. Дать универсальный совет насчет того, где точно стоит приобретать недвижимость, а где не надо – невозможно. При подборе вариантов надо думать своей головой, разговаривать с местными жителями и читать информацию в интернете. Если уровень вашего английского языка оставляет желать лучшего – необходимо обратиться за помощью к переводчику или просто более опытному в этом деле человеку.

Самыми популярными для иностранцев местами покупки недвижимости в Таиланде являются Пхукет, Паттайя, Самуи и Хуа-Хин. Объясняется это тем, что данные локации очень любят туристы, поэтому недвижимостью можно, в случае каких-то непредвиденных обстоятельств, выгодно сдавать в аренду или быстро продать. Давайте кратко остановимся на каждом из лакомых местечек:

Пхукет – красивый остров в часе лета от Бангкока. Остров омывает Андаманское море, которое значительно чище Сиамского залива. Природа здесь просто потрясающая: песчаные пляжи, красивые скалистые бухты. Туристов очень много, как собственно и отелей для них. Отличный вариант, если собираетесь сдавать недвижимость в аренду, популярностью жилье будет пользоваться круглый год, поскольку особых конкурентов на рынке нет.

Паттайя – «Паттайя, Паттайя денег нету ни…гроша». Туристический рай для людей с низкими потребностями. Если верить в пирамиду Маслоу, то в Паттайю едут вкусно покушать, выпить, посмотреть на всякую (иногда мерзкую) восточную экзотику и утолить свои природные инстинкты. Грязный, очень грязный город во всех смыслах этой фразы. Жить круглый год в Паттайе сложно, если вы сами не принимаете участие в этом ежедневном сумасшедшем карнавале, который творится на Волкинг стрит и примыкающих к ней улочках. Здесь можно открыть гостиницу, например, небольшой частный отель исключительно для русских, он будет пользоваться популярностью круглый год. Хоть баров и ресторанов в Паттайе много, но и поток туристов с каждым годом увеличивается, поэтому над возможностью приобретения заведения общепита тоже стоит задуматься.

Самуи – остров в Сиамском заливе в 35 км от материка. Добраться на остров можно самолетом или паромом. По местным законом высотное строительство на Самуи запрещено, поэтому здания выше пальмы вы здесь не встретите, одни Бунгало. Восточное побережье остров полно туристами. Особо популярны пляжи Ламай и Чавенг, здесь люди со всего света отдыхают круглый год.

Хуа-Хин – город-курорт, располагающийся напротив Паттайи, по другую сторону залива. Тайский Коктебель. Когда-то король Рама VII построил здесь свою летнюю резиденцию, с тех пор в город ездят отдыхать толстосумы со всего Таиланда, а с недавнего времени еще и богачи со всего света. Набор услуг и товаров на курорте аналогичен тому, что и во всем Таиланде, но в разы дороже. Если вы считаете, что статус важнее всего на свете – смело приобретайте недвижимость в Хуа-Хине, знающие люди оценят.

Покупать по объявлению на заборе или в газете недвижимость не рекомендуется, лучше обратиться в агентство. Поскольку русских на рынке недвижимости Таиланда столько же, сколько саранчи на полях средней полосы  нашей Родины, то каждое уважающее себя агентство имеет в штате хотя бы одного русскоязычного сотрудника. Отзывы и рекомендации того или иного агентства недвижимости можно посмотреть в интернете. Можно доверять тем компаниям, которые давно работают на рынке. Смотреть на комментарии и отзывы большого смысла нет, ибо говорить хорошо или плохо о той или иной конторе люди могут по заказу.

Как работать с агентством недвижимости?

Что в России, что в Таиланде, оплату услуг агентства недвижимости всегда оплачивает продавец, как у застройщиков, так и на вторичном рынке. Существуют, конечно, индивидуальные ситуации, но на них мы останавливаться не будем. Ни в коем случае не давайте тайским риэлторам денег за показ объектов. Тайцы привыкли использовать европейцев, как дойную корову,  не надо им потакать.

При желании договор на приобретение недвижимости может составляться в двух видах – на русском и на английском языке. Русский экземпляр никакой юридической силы не имеет. Смотрите, чтобы в договоре была информация о продавце, покупателе, порядке оплаты за объект, процессе передачи недвижимости, стоимости объекта и сроках действия договора. Хочется сразу обратить ваше внимание, что во избежание лишних налогов, реальная сумма может отличаться от той, что указана в договоре. Такое и в России сплошь и рядом встречается, так что не пугайтесь.

Какова средняя цена квартиры в Таиланде?

Поскольку экономика в Таиланде рыночная, то и разброс цен велик. На момент конца 2012 года – начала 2013 года стоимость квартиры-студии в Паттайе начиналась от 25 тысяч долларов, что в переводе на родные целковые – примерно 800 тысяч рублей. Таких цен на Родине давно нет, даже в захудалых городишках средней полосы, не говоря о курортах. Приличное бунгало на Самуи будет стоить примерно 40 тысяч долларов, что тоже вполне доступная сумма. В России дачные участки на берегу водоемов немногим дешевле, а тут бунгало в самом настоящем баунти.

Кроме вторичного жилья тайский рынок недвижимости полон новостройками – благодаря климату их здесь возводят очень быстро, нет ни изнуряющей зимы, когда раствор не сохнет, не нужна хорошая теплоизоляция, да и шумоизоляция тоже, поскольку огромные дома-муравейники с сотнями квартир можно встретить только на материке, там, где селятся иностранцы, преобладает малоэтажное строительство. Кандоминимумы в Таиланде стоят примерно 65-120 тысяч долларов. Цена квадратного метра нового жилья примерно равняется тысяче долларов. За эти деньги вы сможете не только жить в своем кондоминимуме, но и иметь доступ к бассейну. В прибрежной зоне новостройки дороже примерно в 2,5 раза.  Среди иностранцев большой популярностью пользуются таунхаусы, малоэтажные дома, соединенные друг с другом с боков. Средняя стоимость стометрового таунхауса на побережье – 130-160 тысяч долларов.

Как заплатить за приобретаемую недвижимость?

На первый взгляд, кажется, что вопрос вообще не достоин права на жизнь. Чем платить? Кредитной картой конечно! Не тут-то было – в Таиланде существует ограничение по величине снимаемой суммы. Стандартный ее размер не должен превышать двадцати тысяч бат, то есть примерно столько же в рублях. В теории лимит может быть увеличен, но кому нужны лишние заморочки?

Огромная доля операций с недвижимостью в Таиланде оплачивается наличными или банковским переводом, со счета на счет. Русскоговорящие покупатели любят привозить с территории СНГ (в Таиланде не только русские покупают недвижимость) дорожные чеки Американ Экспресс, которые почти  в любом банке можно обменять на наличные. Иностранцам, не имеющим разрешения на работу, счет можно открыть только в одном банке страны — Kasikorn Bank). После того, как счет будет открыт, необходимо немедленно взять в банке справку о том, что денежные средства поступили из-за границы для приобретения недвижимости в Таилане. Такая справка называется FET (Foreign Exchange Transaction). Этот документ пригодится в земельном департаменте, где будет оформляться сделка о покупке недвижимости.

Государство в Таиланде тщательно следит за денежной ситуацией в стране. Можно даже сказать, что тайские чиновники чересчур суют свой нос в чужие дела.  Например, вся информация о суммах, обменянных на дорожные чеки, тот час поступает в Комитет Финансового Мониторинга. В этот самый момент вы попадаете на карандаш тайским чиновникам и чекистам. Сразу, после обмена, забирать деньги из банка не рекомендуется – могут не выдать справку FET. Ходить с крупной суммой в портфеле или кошельке по Таиланду тоже не надо – преступлений в этой стране хватает.

Хорошим вариантом непосредственно расчета выглядит перевод денег с вашего свежего (недавно открытого в тайском банке) счета на счет застройщика. В теории, можно произвести оплату и из-за пределов Таиланда. Например, со своего оффшорного счета на оффшорный счет застройщика. Но поскольку такая операция неподконтрольна тайским властям – при желании легально вывести деньги из страны (после продажи дома, например) могут возникнуть проблемы, поскольку справки о том, что вы ввезли деньги в Таиланд,  у вас нет -откуда денежки непонятно.

Не самым удачным способом оплаты недвижимости выглядит непосредственный перевод с вашего личного счета на счет застройщика. То есть, вы длительное время пользуетесь счетом, зарегистрированным за пределами Таиланда, например, в России, а потом переводите с него деньги. В этом случае операцию придется декларировать и платить налоги, которых можно было бы избежать.

Наверняка, кроме вышеописанных методов есть и другие, но все они в простоте и выгоде уступают дорожным чекам и оффшорным счетам.

А можно ли приобрести недвижимость в Тайланде с использованием кредита или рассрочки?

Конечно, можно, но не очень выгодно. Туристическая виза не позволяет получить в Таиланде кредит. Для него необходимо наличие рабочей визы и положительной кредитной истории. В данном случае под положительной кредитной историей подразумевается и нулевая кредитная история. Как говорится, отсутствие новостей – тоже хорошая новость.

Альтернативой кредиту или ипотеке служит рассрочка. Таиландские строительные компании вольны сами предлагать условия рассрочки. В данном случае все зависит от продавцов и вас самих. Как договоритесь – так и будет. Практики предоставления рассрочки на покупку недвижимости на вторичном рынке в Таиланде нет. Ставка по ипотечному кредитованию в стране выше, чем в Соединенных штатах Америки, но ниже чем в России, она примерно равна 8%.

Какие гарантии существуют для собственников недвижимости?

В интернете давно муссируется информация о том, что всем в Таиланде владеет король. При желании этой венценосной особы любой дом может быть снесен или отобран у владельца. Разумеется, это все несколько утрировано. Король в Таиланде – высший человек, без сомнений. Недаром же за порчу его портретов и изображений полагается административная, а иногда даже и уголовная ответственность, но в тоже время Таиланд – светская развитая страна, где государство не позволяет себе творить всякий беспредел.  Непопулярные решения власти способны отпугнуть инвесторов, этого больше всего боятся тайские чиновники, поскольку львиная доля доходов страны приходится на привлеченный капитал, в виде туристов и иностранных инвестиций.

Если вы купите в Таиланде недвижимость, например кондоминимум, то будете владеть 49 его процентами. Остальное остается за королем. Подобная практика видится данью традициям. В Англии, например, сохранили институт королевства, но он носит скорее архаичный и музейный характер, чем реальную силу. Тоже самое и с таиландским королем. Как только вы приобретете в собственность недвижимость, вам сразу дадут документ на право собственности (Chanote Deed) и свидетельство на жилплощадь (Tabien Baan). Эти документы будут полностью подтверждать ваше полное право на имущество. Если же вы приобретаете коммерческую недвижимость, например, ресторан или офисный центр, то это имущество надо оформлять на компанию, которую стоит предварительно организовать. Несмотря на то, что по местным законом вы сможете владеть только 49 % акций, а остальные 51% придутся на тайцев, привлеченных вами в дело, вам будет выдана, так называемая «Золотая акция». Она дает право на решающий голос при принятии любых решений. То есть де-юре контрольный пакет будет не у вас, а де-факто владельцем будете вы. Кроме этого существует практика, когда с тайских партнеров берется отказ от претензий на имущество компании. Этот документ полностью защитит вас от всяких попыток махинаций и манипулирования со стороны партнеров. Нельзя не уделить внимание еще одному правовому инструменту тайского законодательства Usufruct. Напрямую этот термин на русский язык не переводится, в великом и могучем языке аналога пока не существует.  По сути Usufruct  представляет собой пожизненную аренду на земельный участок. Она дается на срок 30+30 лет. То есть, первоначально вы подписываете договор на тридцать лет, а потом имеете приоритетное право на его продление.  Если вы не хотите продлевать аренду – земля уходит к другим претендентам на нее.

Как бы вы не были подкованы в тайском законодательстве и сколько бы форумов не прочитали и советов не услышали, вашу сделку обязательно должны сопровождать опытные адвокаты. Множество наших соотечественников погорело именно на том, что пожадничали пригласить хорошего юриста. Поверьте, в противном случае можно потерять гораздо больше, чем несколько тысяч бат, которые стоят услуги адвоката.

Можно ли в Таиланде оформить недвижимость в наследство?

Разумеется, в наследство оставить недвижимость в Таиланде можно. Для этого необходимо предварительно оформить документы о наследовании в нотариальной конторе и документе Чанот, который является аналогом нашей домовой книги и регламентирует имущественные права на жилье. По местному законодательству наследники идут в порядке близости: супруги, дети, родители. В случае, если никого из вышеперечисленных нет, наследство достается старшему совершеннолетнему родственнику-мужчине. Как и в случае с покупкой недвижимости, по вопросам наследования и операций с недвижимостью необходимо обратиться в одну из адвокатских контор в Таиланде, там вам все подробно расскажут.

Как я могу заработать с недвижимости в Тайланде?

Во-первых, недвижимость в Таиланде позволит вам заработать зависть окружающих вас людей и получить отличное место для жизни. Тепло круглый год, под боком море. Во-вторых, недвижимость может существенно укрепить ваш капитал. В среднем за год сдачи недвижимости в аренду можно заработать 7-15% ее рыночной стоимости. То есть, отбить свои вложения с учетом инфляции можно за десять лет. В России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, подобная операция займет на несколько лет больше. 

Сдачу в аренду тайской недвижимости лучше доверить профессионалам. Вам хоть и придется им платить, зато суммарный доход будет больше. Все-таки Таиланд – это чужая страна, где вести дела так же, как в России, попросту невозможно.
Дабы заработать больше денег, рекомендуется вкладываться в недвижимость на начальном этапе строительства в перспективном районе, а потом, после того, как объект будет сдан, передавать ее в руки профессионалов. Тогда, в некоторых случаях можно добиться годовой прибыли в размере от 30 до 45 %  от первоначальной стоимости недвижимости.

Как сдавать недвижимость в аренду?

Если вы постоянно находитесь в Таиланде, у вас есть время, желание и умения, то этим делом можно заняться самостоятельно. Особенно, если ваш объект находится в одной из русских зон. Для начала надо определиться какой тип аренды вас интересует – долговременный или краткосрочный. Краткосрочный, при умелом управлении, принесет больше прибыли, но долговременный потребует меньше усилий. Цены на аренду тоже различны, все зависит от района, состояния объекта и удаленности от моря. Самый простой вариант управления своей недвижимостью – обратиться за помощью в агентство. Гарантий, конечно, вам никто не даст, что объект будет сдан, но учтите, что спрос на недвижимость в Таиланде несколько превышает предложения, а в горячий сезон превышает значительно, так что будьте спокойны — ваши деньги никуда от вас не уйдут. Риэлторское агентство, кстати, за свои услуги берет комиссию, она составляет 10-15% от стоимости аренды.

Чему равен налог на доход от аренды недвижимости и как его платить?

Ответ на данный вопрос будет сложнее, чем на все предыдущие. Тайское законодательство совсем не простое и имеют множество нюансов. Согласно местному налоговому кодексу, доход от аренды недвижимости облагается налогом вне зависимости от того является или нет собственник гражданином Таиланда. Система налогообложения в Таиланде прогрессирующая, то есть чем больше вы будете зарабатывать, тем больше денег придется отдавать в казну.
Тайская формула налогообложения достаточно специфична и витиевата. Налогооблагаемая сумма равняется 70% от выручки за вычетом 30 тысяч бат. Налогооблагаемая сумма, не превышающая 150 тысяч бат, налогообложению не подлежит. Если  сумма равна 150-500 тысячам бат, то ставка налога равняется десяти процентам. При налогооблагаемой сумме от полумиллиона до миллиона бат – двадцать процентам. От одного до четырех миллионов – 30%. Самая высокая ставка налога начинается с суммы в четыре миллиона бат в год, она равняется 37%.  Платятся налоги с одной суммы по разным процентным ставкам.

Для того, чтобы проиллюстрировать как это может быть, нам необходимы несколько примеров. Представим, что у нас есть небольшая студия в Бангкоке, которая сдается в аренду за десять тысяч бат в месяц. За год набегает сумма в сто двадцать тысяч бат, берем от нее 70% и вычитаем из полученного результата 30 тысяч, получается, что налогооблагаемая сумма равна 54 тысячам бат, то есть платить ничего не надо.

Теперь пример посложнее: у вас имеется несколько квартир, которые вы сдаете, и имеете в год доход равный одному миллиону бат. Налогооблагаемая сумма в данном случае равняется 670 тысячам бат. Очевидно, что налог платить надо. Дальше начинается самое веселое – первые 150 тысяч под налог не попадают, на следующие 350 тысяч надо заплатить налог по ставке десять процентов, то есть тридцать пять тысяч бат. Остается еще 170 тысяч, которые подпадают под двадцатипроцентную ставку, что равняется 34 тысячам бат. Итого общая сумма налога составляет 69 тысяч бат.

Очевидно, что тайская система налогообложения не самая простая в мире, но попрактиковавшись некоторое время, не составляет никакого труда разобраться.

Какие затраты на недвижимость существуют в Таиланде?

Ваши затраты на недвижимость напрямую зависят от выбранной формы собственности. Например, при покупке квартиры в кондоминиуме, иностранец не тратится на содержание фирмы, которая даже если и будет фиктивной, то все равно должна сдавать отчетность.

Еще из трат можно выделить – единичные выплаты налога на оформления и взноса в фонд подтопления (то есть вы будете застрахованы от потопа, которые, пусть и редко, но встречаются в Таиланде). В первом случае налог составить 0,1%, а во втором – 450 бат.

В принципе, содержания жилья обходится не дороже, чем в России. Размер коммунальных платежей разнится в зависимости от региона и удобств, которые предоставляет ваш жилой комплекс: охрана, бассейн, фитнесс-зал и т.п. Аналогично отелям, кондоминиумы тоже имеют звезды, которые показывает на уровень комфорта в жилом комплексе, от одного до пяти. Коммунальные платежи находятся в диапазоне от пятидесяти центов до доллара, в зависимости от региона. Холодная вода и электричество оплачивается по счетчику, тарифы везде разные. Горячего водоснабжения, как в России, в Таиланде нет. Воду греют тэны. Газа нет тоже, готовят здесь на электричество. В среднем семья из трех человек, регулярно пользующаяся душем и кондиционером, в месяц за холодную воду и электричество платит около полутора тысяч бат. Сумма, конечно, несколько больше, чем в России, но учтите, что в Таиланде не надо платить за отопление, а это значит, что в итоге получается все равно дешевле.

Выводы

Особой необходимости в покупке недвижимости в Таиланде. Отлично можно жить и без нее, снимая в аренду понравившиеся варианты. С другой стороны – покупка недвижимости в Таиланде – это неплохое вложение средств. Пусть сейчас на этом рынке нет такой прибыли, как десять лет назад, но без копейки в кармане вы точно не останетесь. Аналогичных предложений тем, что есть в Таиланде, в мире вы нигде не найдете. Пока здесь еще можно купить неплохую квартиру в кондоминиуме за 50 тысяч долларов, в курортном месте на берегу моря. В ближайшие пять-десять лет подобных предложений может не остаться, поэтому если вы серьезно намерены вложить деньги в тайскую недвижимость – действовать нужно сейчас.