Директор по эксплуатации коммерческой недвижимости

О компании и объектах

ООО «ЖИЛСТРОЙ-Н» владеет коммерческой недвижимостью в Москве и управляет собственным портфелем. Работаем полностью официально: объекты на балансе компании, прозрачный учёт, оформление по ТК РФ.

Под управлением два объекта — в районе Свиблово и у метро Войковская. Мы ищем директора по эксплуатации, который возьмёт оба объекта под полную ответственность: от аварийной заявки в три часа ночи до паспорта готовности к зиме и разговора с инспектором МЧС.

Это позиция для человека, который умеет вести объект в полном цикле и не разделяет работу на «моё» и «не моё».

Что предстоит делать

Техническая эксплуатация

• Обеспечивать бесперебойную работу двух объектов: ИТП, отопление, ХВС/ГВС, канализация, электроснабжение и ВРУ, вентиляция и кондиционирование, лифты, слаботочные системы.
• Организовывать работу эксплуатационной службы и аварийное реагирование в режиме 24/7.
• Вести годовые и месячные планы-графики ТО и ремонтов, сезонные осмотры зданий с оформлением актов.
• Отвечать за конструктив: кровли, фасады, входные группы, очистка кровель от снега и наледи зимой, содержание прилегающей территории.

Отопительный сезон — полный цикл

• План подготовки к ОЗП, промывка и опрессовка систем, поверка узлов учёта, ревизия арматуры и теплоизоляции.
• Получение акта и паспорта готовности к отопительному периоду в срок.
• Запуск отопления, наладка, контроль температурного графика в течение сезона, отработка обращений арендаторов.
• Консервация систем и разбор отказов по окончании сезона.

Пожарная безопасность и охрана труда

• Организационно-распорядительные документы: приказы, инструкции, планы эвакуации, назначение ответственных.
• ТО и регламентные проверки АПС, СОУЭ, пожаротушения, противодымной вентиляции, внутреннего противопожарного водопровода.
• Огнезащитная обработка, первичные средства пожаротушения, состояние путей эвакуации, тренировки по эвакуации.
• Инструктажи и обучение персонала, СОУТ, медосмотры, работы по нарядам-допускам.

Надзорные органы и ресурсоснабжающие организации

• Договоры с теплоснабжающей организацией, водоканалом, энергосбытом, региональным оператором по ТКО; согласование мощностей и объёмов, сверка расчётов, получение техусловий.
• Подготовка объектов к проверкам и сопровождение МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора, ОАТИ, Госинспекции по недвижимости.
• Ответы на предписания, устранение нарушений в срок, при необходимости — подготовка материалов для обжалования.
• Ведение реестра проверок и сроков исполнения.

Подрядчики, бюджет, арендаторы

• Формирование и исполнение бюджета эксплуатации и бюджета ремонтов.
• Подбор подрядчиков, тендеры, договоры, приёмка работ, проверка смет и закрывающих документов (КС-2, КС-3).
• Расчёт эксплуатационных расходов и их перевыставление арендаторам.
• Приём и отработка заявок арендаторов, передача и возврат помещений, согласование их перепланировок.

Ремонт и реконструкция

• Планирование текущих и капитальных ремонтов, получение техусловий и разрешительной документации.
• Технический надзор за СМР: качество, объёмы, сроки, стоимость. Исполнительная документация, ввод в эксплуатацию.

Что мы ждём

Обязательно:

• Высшее техническое или строительное образование (эксплуатация зданий, теплоэнергетика, ПГС).
• Опыт эксплуатации коммерческой недвижимости от 5 лет, из них от 3 лет — на руководящей позиции.
• Практический опыт подготовки объектов к отопительному сезону и получения паспорта готовности.
• Опыт самостоятельного прохождения проверок МЧС и Ростехнадзора, работы с предписаниями.
• Знание инженерных систем зданий на уровне, позволяющем ставить задачи подрядчикам и проверять результат.
• Опыт работы с подрядчиками, договорами и сметами; понимание КС-2 / КС-3.

Будет плюсом:

• Действующая группа по электробезопасности IV и выше (до и выше 1000 В).
• Аттестация ответственного за тепловые энергоустановки.
• Действующие удостоверения по пожарной безопасности и охране труда.
• Опыт управления несколькими объектами одновременно.
• 1С, Excel на уровне бюджетирования; AutoCAD.

Условия

• Оформление по ТК РФ с первого дня, полностью белая заработная плата.
• Заработная плата: от 150 000 ₽ на руки, обсуждается по итогам собеседования.
• [Премия по итогам года / KPI: исполнение бюджета эксплуатации, отсутствие предписаний, срок получения паспорта готовности — указать, если планируется]
• График: полный день, работа на двух объектах — Свиблово и Войковская.
• Прямое подчинение генеральному директору, реальные полномочия и самостоятельность: свой бюджет, свой выбор подрядчиков.
• Небольшая компания без корпоративной бюрократии: решения принимаются быстро.