Обзор рынка аренды недвижимости в Варне

И снова всем приветы! Как я и ожидал, большая часть читателей, заинтересованных в Болгарской действительности, нацелена не на столицу, а все-таки на более популярную часть страны — побережье. Что вполне объяснимо — греть сибирские кости на песчаном побережье понравилось даже нам, хоть мы и фанатеем по лесисто-гористой Софии 🙂 И так как в прошлый раз я делал обзорную статью по рынку столичной недвижки, в этот раз обернем взоры на противоположный конец страны — второй по величине болгарский город Варна.

Сразу должен Вас предупредить — я жил в Варне очень и очень мало, всего чуть больше недели между РФ и Софией. И, в общем-то, не планировал обозревать ее районы, но очень уж часто требовали обзора, подобного софийскому 🙂 Поэтому идущая ниже статья будет чуточку отличаться от моих предыдущих, так как информация, изложенная в ней, по большей части основывается не на моем собственном опыте (хотя толика опыта все же присутствует). Для написания этой статьи я общался со знакомыми варненцами, читал форумы и гулял по гуглмапсам, поэтому заранее приношу извинения, если эта «квинтэссенция мнений» в чем-то неточна.

Я уже не один раз писал, что всем, кто хочет переехать в Болгарию, всегда настоятельнейшим образом рекомендую не покупать жилье сразу, а хотя бы годик пожить на съемной квартире, чтобы понять страну и город, и определиться с районом. Поэтому речь снова пойдет о жилье «под наем» — то есть в аренду.

Начнем с общей информации. Условно Варну можно разбить на 5 частей — северо-западные кварталы, северо-восточные, южные, центральные и приморские.

Хотя сайт агентства «мирела» дает немного другую классификацию, относя побережье к центру и тем самым выделяя 4 части. По мне, первый вариант более точно отражает положение. Каждая из частей включает в себя несколько районов, в среднем — чуть меньше десятка. Центр делится на большее количество районов, которые в понимании жителя российского города (и тем более мегаполиса) воспринимать как полноценные отдельные районы достаточно сложно, так как можно начать жевать сникерс в одном квартале, а обертку выкинуть уже через три 🙂

Выделить откровенных аутсайдеров достаточно сложно, кроме парочки, которых мне советовали избегать все, к кому я обращался. В первую очередь, это квартал Максуда, печально известный своим катуном — цыганским гетто. Интересно, что нельзя сказать, что он находится прям совсем на отшибе — до идеального центра от него меньше 3 километров по одной из центральных улиц, а всего в километре — централна Автогара — она же Автовокзал — и крупнейший варненский молл GrandMallVarna.

Фотографии катуна лучше меня скажут, почему в этом квартале — и с ним соседних — я селиться бы не рекомендовал 🙂

Второй квартал, который мне советовали внести в черный список, называется Аспарухово и находится в южной части города. При этом от города он оторван — чтобы попасть в него, нужно проехать 2 моста и промышленную зону. Таких ацких ужасов, как в Максуде, тут нет, однако ввиду удаленности и застройки в подавляющем большинстве старым фондом, желающие тут жить в очередь не выстраиваются. Соответственно, цены существенно ниже средних по городу, что автоматически добавляет шансов соседствовать с «господине ром», как политкорректно-ласково тут кличут цыган.

Как ни старался, я ВНЕЗАПНО не нашел ни одного предложения по аренде жилья в Максуде. У той же «мирелы» Максуда вообще недоступна в поиске на сайте 🙂 Оно и к лучшему, нечего там делать. В Аспарухово же мне удалось найти всего один вариант от агенции «Адрес» — тристаен, или трехкомнатная квартира, со всей мебелью и техникой, и даже не «бабушкин» вариант, а вполне себе современно обставленная мебелью начала двухтысячных.

Надеюсь, вы помните важную оговорку — 3ккв в понимании болгар — это 2 отдельных комнаты и одна совмещенная с кухней. Цена вопроса — 150 евро в месяц. Оно, конечно, неплохо, но меня бы насторожила такая цена за неплохую внешне квартиру — выводы о районе делайте сами.

В общем-то, на Аспарухово и заканчивается южная часть города, остальную часть которой занимает промышленная зона с небольшими вкраплениями «вилна зона» — то есть дачных домиков.

Далее в рейтинге районов по возрастанию «среднее арифметическое» из всех моих источников ставит «шапку» города — северо-восточные и северо-западные районы, между собой очень даже похожие, поэтому разделять их не вижу смысла. Те, что дальше от центра, типа кв.Възраждане или кв.Младост — более советско-панельные, зато более просторные в плане застройки. Ближе к центру — например, в кварталах Победа или Васил Левски — становится гораздо теснее, улочки становятся уже, что чревато вечными болгарскими проблемами с парковкой. Однако в этой «прослойке» между крайними кварталами и центром ощутимо больше новопостроенного жилья середины двухтысячных годов. Мнения по поводу качества такого строительства расходятся до противоположных — кто-то предпочитает проверенные «соцсграды», другие же воротят нос от панелек в сторону новостроек. Углубляться в эту тему не буду, каждый решает для себя сам. Мне во всех зданиях, где я был в Варне, было сыро и, как говорит моя бабушка, «волгло» 🙂 Конкретные предложения жилья в районах рассмотрю ниже, потому что они рознятся по цене, качеству и вообще.

Третье с конца место я бы отдал центральной части города. Не потому, что она плоха, а скорее потому, что другие оставшиеся — лучше. Центр Варны достаточно сильно похож на софийский — либо старый, либо панельный. Причем по Варне гораздо сильнее чувствуется тесная дружба с Союзом во второй половине прошлого века — соцстроительство в центре преобладает. Добавить сюда еще то, что Варна не такая рельефная, как София (побережье все-таки), и мне она слишком уж сильно отдает моим родным городком за Уралом, а учитывая возраст и состояние зданий — а ухаживают за ними, прямо скажем, не на самом высоком уровне — я бы даже склонился в плане симпатий от варненского центра в сторону Кургана 🙂 Хотя центральные улицы типа бульвара «Владислав Варненчик» выглядят вполне приятно. По центру мне довелось погулять пару раз — один раз по делам, а второй — когда меня черт дернул прогуляться до молла от квартала, где мы жили, с женой-астматиком в разгар солнцепека 🙂

Собственно, жили мы на улице «Добри Войников», что распологается в жк ВИНС, и по моему мнению, нам повезло, что не зная города, мы сняли жилье на отдых именно там. Квартал входит в число наиболее популярных наряду с жк Бриз, кв.Спортна Зала, жк Чайка и жк Гръцка Махала. Также в этот список можно включить «околоплавающие» районы типа жк Тракия и Чаталджа к югу. Эти районы ближе всего к морю ( в пешей доступности), близко к центру (кроме Бриза, самого восточного), в них редко встречаются маргинально настроенные персоналии и вообще достаточно приятно. Строительство есть всякое, а «Гръцка махала» (или по-другому «Гръцки квартал») вообще является старейшим в современной Варне, и до Освобождения в нем жили преимущественно греки. Капитан очевидность подтверждает — название не врет 🙂  Кстати, Освобождение — именно с большой буквы, тут это — ключевая веха в истории, так-то.

Откровенных развалин во время нахождения в Варне и прогулок по окрестностям встречено не было. Плюсом районов, начиная с ВИНСа и на восток, я бы выделил Приморски парк, который отделяет город от моря. С одной стороны, это хороший (хоть и дуууууже советский) парк для прогулок, с другой — если жить в Варне на постоянной основе, зимой он здоровско будет закрывать от мокрого холоднющего ветра с побережья. Вообще, в этих районах Варны сильнее всего чувствуется атмосфера черноморского побережья, и наверное, поэтому тут и селится большая часть русскоязычных эмигрантов. Ну и, конечно, потому что эти районы явно удобнее и приятнее остальных 🙂 Вообще, мне достаточно сложно дать непредвзятую оценку Варне, потому что мне она не очень нравится. Как курорт — да, но на постоянку я бы там жить не хотел, я другого склада 🙂 В комментариях к моей первой статье меня уже пытались убедить, что со временем я поменяю мнение о столице и убегу в Варну, но чем дольше я живу в Софии, тем больше подтверждается теория «на вкус и цвет фломастеры разные» и болгарское побережье для меня проигрывает Софочке по всем параметрам 🙂 Хотя единственное, что я положа руку на сердце признаю — в Варне арбузы вкуснее 🙂

Пришло время перейти от общего к конкретике — реальным объявлениям и предложениям.

Как и в прошлый раз, буду руководствоваться схемой разделения по ценовым категориям. Вообще, просмотрев много предложений, я пришел к выводу, что Варненские цены — чуть ниже Софийских, но ненамного, в пределах 50-70 евро.

Один из примеров самой низкой ценовой категории я уже привел — оборудованная «трешка» за 150 евро в месяц. Только там  низкая цена объясняется крайне неудачным расположением в одном из худших районов. Поэтому для категории «студент» я приведу другой пример — в неплохом, хоть и далеком от центра и моря, квартале «Възраждане», или по-русски «Возрождение».

За 6000 рублей в месяц по нынешнему курсу нам предлагают студию общей квадратурой 50 метров (не радуйтесь особо, в Болгарии в квадратуру включают все, даже стены:) ) с минимальной необходимой мебелью. Техники замечено не было, но в информации написано, что при необходимости в апартамент купят холодильник и стиралку. Этаж первый из семи, достаточно приятная квартирка. Студенту или неприхотливому — в самый раз, как по мне. Есть ответвленная обеденная зона, и здание относительно новое — 2002 года. Окна, правда, деревянные.

Заплатив всего на 8 евро в месяц больше, можно перебраться поближе к морю и центру в район Медицинского университета. Правда, за такую цену в этом районе площадь квартирки будет аккурат в 2 раза меньше — 26 квадратов.

 Мебели все так же минимум, по виду — бабушкина, техники нет. Из ряда вон плохих качеств квартиры тоже не замечено — обычная маленькая, но недорогая отдельная квартира с неплохим расположением  в пешей доступности от моря.

Если расширить бюджет до 200 евро, то можно уже хорошо так поковыряться. Например, Мирела предлагает нам поселиться в «идеален център» — это прям самый самый центр — за 180 евро за двухкомнатный апартамент.

Правда, «обзавеждане», то есть мебель-техника, только на кухне. Есть все шкафы, вытяжка, плитка и чайник 🙂 Стиралки с холодильником не наблюдается, мебели тоже нет. Зато сделан ремонт, новый ламинат, все свеженько и чистенько. Если есть средства прикупить свое — неплохой вариант.

 На самом деле, в районе 200 евро можно подобрать себе много вариантов по стандартным запросам. Я приведу еще один интересный пример, на который упал глаз — мезонет. Если не помните — это двухуровневая квартира.

На первом этаже — гостиная с кухней , на втором — две спальни. Оформлен хоть и адово безвкусно, но современно, а на втором этаже есть выход на классную терассу, окруженную деревьями, не могу не привести фото

Если верить информации в объявлении, расположен в новом здании в центре города. Забавно, что в инфе также есть пункт «подходящ за студенти», в переводе, думаю , не нуждается 🙂

Третья — и самая, наверное, ходовая категория — от 200 до 300 евро. Здесь можно смело рассчитывать найти хорошую квартиру с новой мебелью и техникой в нормальном районе. Если ближе к нижнему порогу — то за 230 евро в одном из лучших районов Гръцка Махала есть полностью обзаведен двустаен на третьем этаже частного 3-этажного дома

Определенным преимуществом данного апартамента я бы назвал то, что фактически это не просто квартира, это — отдельный этаж дома. Открытая терасса, вокруг которой — сад, явно приятнее проезжих улиц. Хотя это уже дело вкуса, конечно. Мебель есть, техника есть, отделано все, правда, под дерево вагонкой  — я такое не люблю, но свеженько.

Если сдвинуть немного акцент с района, можно поселиться в жк Левски, что на северо-востоке, в новой отличной трешке за 255 евро

Все фотки, как всегда, выкладывать не буду, скажу одно — вся остальная мебель соответствует кухне. Вообще достаточно хороший апартамент с двумя отдельными спальнями. Дом 2006 года постройки, не панелька. Правда, нет ни центрального, ни газового отопления ( не знаю, есть ли газовое в Варне вообще? Местные, просветите), топить придется климатиком — то бишь кондиционером, но здесь это не редкость. За исключением этого пункта  я бы назвал оптимальным вариантом для семьи с детьми.

Под потолком обозначенной нами границы в 300 евро/месяц попадаются откровенно классные варианты типа этой 2-комнатной квартиры в квартале «Бриз» , что на востоке от центральной части города, поновее, получше, посвободнее.

Укомплектованная всем необходимым вплоть до посудомойки и достаточно стильная квартира в 70 квадратов, 65 из которых, если верить инфе, чистая площадь. Находится в закрытом комплексе, что в 500 метрах от парка и 150 метрах от торгового центра.

Подобных вариантов достаточное количество, поэтому даже есть из чего повыбирать. Если заплатить чуть дороже — можно увеличить количество комнат, или подобрать вариант, соответствующий вашим конкретным запросам (например, вид на море  с балкона или детский сад в соседнем доме). Но вцелом можно вывести формулу — в районе 300 евро в Варне можно снять жилье с необходимым количеством комнат, меблировкой и в хорошем квартале, если нет запроса «шоб у всех глаза на лоб полезли и унитаз из золота».

Ну и закроем экскурсию по варненской недвижке по традиции «луксозным» жильем. Как ни странно, по запросу «луксозен имот» не так уж много предложений. Покажу средний вариант за 1400 евро в месяц — четырехэтажный дом с морской панорамой на северо-востоке города с пятью спальнями и бассейном во дворе

Общая жилая площадь дома — 650 квадратов, которые расположены на 4 этажах и подвальном помещении. Нет необходимости говорить, что все в доме отделано и оборудовано на высшем уровне — на полу натуральный дубовый паркет, в гостиной — мраморный камин, все дела.

На удивление, отделка не пышет пафосом и безвкусицей — как, к сожалению, часто бывает здесь в отношение люкса, когда это понятие просто приравнивают к дороговизне. Для комфортного пребывания  в доме установлено ажно 13 кондиционеров.

В саду, как сообщает описание, растут и плодоносят черешни, инжир и гранат. А на последнем этаже оборудована одна большая овальная комната с просторной терассой, с которой открывается вид на море. Я не приверженец иметь тысячу неиспользуемых комнат, однако для фанатов больших домов — самое то.

Вот, в общем-то, и все. Конечно, я рассмотрел лишь единицы выборочных вариантов из предложений, актуальных на начало мая 2014 года. Но думаю, этого будет достаточно, чтобы составить более-менее адекватную картину города, и знать, с чего начать ваш переезд, где осмотреться, а куда лучше пометить дорогу красным цветом 🙂 Как всегда, приветствую вопросы в комментариях, а также коррективы от варненских долгожителей, если что-то, по вашему мнению, не соответствует действительности 🙂