Обзор рынка недвижимости в Бургасе — продажа

Продолжим наш разговор о приморских городах Болгарии и о стоимости жилья в этой местности. На этот раз по многочисленным запросам я повернусь-таки лицом в сторону жилья на продажу, а не в аренду. Однако в очередной раз повторю — перед тем, как вкладывать средства в покупку собственного апартамента или дома, я настоятельно рекомендую хотя бы годик пожить на съемной квартире, даже если вы уже заочно или лично выбрали район для проживания. Это поможет Вам открыть множество граней болгарской действительности в том или ином месте, которые очень сложно, а порой и невозможно предугадать, побывав там с краткосрочным визитом. Но об этом чуть позже, а сейчас — общая информация о городе и некоторые особенности покупки жилья в Болгарии.

Побережье. Фото by al-anatoly2011 (http://fotki.yandex.ru/users/al-anatoly2011/)

Если в вопросах аренды вполне можно обойтись базовыми знаниями языка, не прибегая к помощи специалистов в области юриспруденции, при покупке жилья все-таки я буду советовать нанять проверенного адвоката. Я не скажу, что болгары — поголовно мошенники, но в чем-чем, а в желании наварить копейку (а то и не одну) на незнании «чужденца», то есть иностранца, они будут покруче наших соотечественников 🙂 Комментировать откровенные случаи мошенничества я не берусь, так как считаю, что в обмане наполовину всегда виноват сам обманутый, недостаточно хорошо убедившийся в надежности сделки. Я говорю о любимых болгарских договорах, знаменитых своей неоднозначной формулировкой 🙂 Например, покупатели апартаментов от болгарского застройщика «ГМ-строй» столкнулись с сюрпризом, когда пришла пора подключать их квартиры к электросети — оказалось, что в договоре обозначен лишь тот факт, что собственники сами оплачивают подключение к сети без указания точных сумм. И новоиспеченные владельцы еще незаконченных квартир были мягко говоря удивлены, получив счета на 2800 евро с апартамента. И к договору не придраться — подписи все ставили добровольно. Ради ясности стоит сказать, что вообще обязанностью застройщика обычно является подключение здания к сетям, а собственник лишь оплачивает подведение коммуникаций в квартиру — и суммы там значатся в десятки раз меньшие. Надеюсь, это будет аргументом, когда вы будете решать, самостоятельно заключать сделку, или все же немного заплатить за свои нервы 🙂 Для справки — адвокатское сопровождение сделок с недвижимостью здесь будет стоить в районе 500 евро. Если кому будет нужно, в личку посоветую проверенных специалистов.

Центр города. Фото by al-anatoly2011 (http://fotki.yandex.ru/users/al-anatoly2011/)

Второй важный момент — двуязычные договоры. Для покупателя из РФ, естественно, договор составляется на 2 языках — болгарском и русском. Договоры аренды, кстати, в том числе. А по болгарскому законодательству, при несоответствии текста между языками законную силу имеет болгарская часть — поэтому формулировки на разных языках должны быть абсолютно идентичны и крайне точно переведены. Обращайте на это внимание. Не поленитесь потратить немного времени и денег, когда речь идет о такой серьезной инвестиции, как покупка недвижки — и будет ваша жизнь легка и беззаботна в будущем 🙂

И последнее из «общего». В Болгарии очень много строящегося жилья. Поэтому здесь особенно много предложений по продаже апартаментов в еще строящихся зданиях. Степень готовности жилья здесь измеряется понятием «акт». Распорядительные сделки с недвижимостью становятся возможными начиная с Акта 14 — это этап, на котором здание находится в статусе «груб строеж», то есть построена базовая часть здания — фундамент, стены, крыша, несущие перегородки, перекрытия. По сути, это черновая «коробка», жить в которой нельзя даже теоретически. Следом за 14м идет Акт 15, что, черт подери, логично 🙂 Получение зданием 15го акта означает, что оно полностью завершено и соответствует предварительно одобренному проекту. Также для здания с актом 15 должна быть уже восстановлена окружающая его местность — то есть не должно быть никаких куч строительного мусора, вырытых котлованов и куч щебня под окнами. Теоретически, в таком здании уже можно проживать, так как должна быть готова черновая отделка помещений, монтированы окна и т.д.— но только теоретически, на практике заселение не разрешается до получения зданием финального акта за номером 16, он же — «разрешение за експлоатация». Акт 16 выдается зданию только после того, как оно подключено ко всем системам жизнеобеспечения — ток, вода, отопление (если оно предусмотрено проектом). Только тогда счастливые собственники могут начинать ремонт и оборудование своей новой хижины. Само собой, в зависимости от степени готовности жилья будет меняться и его цена — что я продемонстрирую конкретными примерами ниже.

На улицах Бургаса. Фото by al-anatoly2011 (http://fotki.yandex.ru/users/al-anatoly2011/)

Итак, как Вы уже могли понять из заголовка, сегодняшняя статья посвящена еще одному из наиболее известных городов черноморского побережья под названием Бургас. Он является четвертым по значимости и населению городом республики после Софии, Пловдива и Варны, и уже многие годы притягивает перебирающихся в Болгарию граждан нашей большой и необъятной. Стоит отметить, что Варна является чуть более развитым городом за счет того, что основной туристический поток все же направлен туда — но сравнивать эти два замечательных города я не рискну, потому что война между варненцами и «бургазлиями» ведется уже не одно десятилетие, и в этом споре нет ни победивших ни проигравших 🙂 К сожалению, побывать в Бургасе мне пока не довелось, поэтому для написания сегодняшней статьи мне снова пришлось перелопатить сотни страниц различных форумов, пообщаться со знакомыми из Бургаса, а также софийскими товарищами, бывавшими в обоих городах, и я надеюсь, что не задену чувств бургасских патриотов, если каким-либо образом допущу неточность в этой компиляции мнений 🙂

Основным отличием Бургаса от Варны является, конечно же, его размер. Бургас чуть меньше своего соседа, и меньше «заточен» под курортную направленность ( насколько это возможно для города на морском побережье). Однако по протяженности прибрежной зоны оба города находятся примерно в одинаковых условиях, и в Бургасе точно так же пляжная зона отделена от города приморским парком, в котором есть очень хваленый многими музей сов — да-да, настоящих сов, о которых вам расскажут и дадут подержать на руках 🙂 . Пляжи на побережье в большинстве своем хорошие и достаточно чистые, а парк не уступает варненскому по красоте и зелени.

Наиболее тревожащий всех момент — это завод «Лукойл НефтеХим», что расположен в непосредственной близости к Бургасу. Жители кварталов Лазур и Възраждане время от времени жалуются на присутствующий в воздухе «аромат»  химического происхождения. Однако Болгария — все-таки член Евросоюза, который ограничивает уровень выбросов в атмосферу строжайшей регламентацией, к тому же руководство нефтехима объявило о планах сделать завод самым «зеленым» в Европе уже к 2015 году. Насколько наличие завода химпрома вблизи города станет для Вас препятствием — решать исключительно Вам.  Я бы, честно говоря, не принимал его в особое внимание, так как родом из уральского города, в котором 4 из 4 ранее градообразующих предприятий — промышленные, и построены были далекоооо не по европейским стандартам. Но донести до Вас сей факт считаю обязательным 🙂

Второй факт, который стоит обозначить для потенциальных покупателей недвижки на черноморском побережье Болгарии — это цены. В Бургасе они значительно ниже Варны, и тем более Софии. Многие косвенно связывают это с тем, что Бургас  все же более «повседневный», чем курортный город. Другие говорят, что низкая цена обусловлена большим количеством предложений, которое существенно превышает спрос. Я склонен считать, что низкие цены — совокупность этих двух факторов. А если добавить то, что город меньше, можно сделать вполне логичный вывод, что инвестиции от иностранных покупателей, ищущих «курортное» жилье, которое вне сезона можно будет сдавать в аренду, сюда привлечь сложнее, что и понижает ценовую планку. Справедливости ради, замечу, что предложения апартаментов на продажу по демократичным ценам чаще всего встречаются в спально-повседневных районах, не граничащих с побережьем. Уровень цен на недвигу близ приморского парка примерно такой же, как на всем развитом болгарском побережье. Итак, перейдем к конкретному территориальному делению Бургаса. Карту пришлось склеивать из трех частей, так как одним снимком сделать не удалось — не влазит 🙂

Карта Бургаса

Бургас в сравнении с другими городами я бы назвал «разрозненным» из-за того, что немалая часть его районов расположена на значительном удалении друг от друга. Отчасти это объясняется тем, что некоторые районы сосредоточены вблизи определенных значимых объектов — как, например, самый северный квартал Сарафово, который расположен возле одноименного аэропорта почти в 10 километрах от города, а отчасти — из-за множества больших озер и водохранилищ, находящихся в черте и чуть ли не посреди города — Бургасско езеро на западе, Южно Атанасовско езеро на севере, язовир (водохранилище) Мандра и других. Наиболее престижными и удобными для проживания предсказуемо считаются кварталы, расположенные близ приморского парка, а также центр города ( который, собственно, тут же и находится) — кварталы Лазур, Братя Милодинови и Възраждане. Определенным плюсом этих районов будет прямой выход к морю, что позволит Вам прогуляться пешочком до пляжа. Этой опции нет у трех кварталов, также считающихся хорошими и недешевыми, но достаточно удаленными от моря — П.Р. Славейков, Изгрев и Зорница. Два последних квартала, в общем-то, также могут похвастаться отличной морской панорамой, но отделены от моря Южным Атанасовским озером, что немного затрудняет пешие прогулки на побережье. Квартал Сарафово, который я упомянул выше, находится примерно на том же удалении от города на север, что и квартал Крайморие — на юг, порядка 10 километров. В случае с Сарафово удаление от города, если оно не является для Вас проблемой, приятно влияет на цену жилья в этих районах, к тому же оба имеют прямой выход к морю. Однако найти жилье на покупку в Крайморие значительно сложнее, чем в Сарафово, и цена будет ощутимо выше. Обусловлено это тем, что в Сарафово значительно больше новостроек, а значит и конкуренции застройщиков, что для покупателей — безусловный плюс.

Кстати, вспоминая последние статьи и, если быть точным, разговор об откровенно отвратных районах, я считал обязательным пунктом провести такое же исследование в Бургасе. И, как оказалось, «их есть у меня» — единственный квартал, который подавляющее большинство проживающих в Бургасе не рекомендуют — это квартал Победа, что на пути от центра в квартал Меден Рудник. Причина все та же — «господине ром» 🙂 Цигане то бишь. В Победе их больше всего. Прогулявшись по кварталу в гуглмапсах, я, в общем-то, сразу понял, почему оно так — этот квартал гораздо больше напоминает болгарское село, нежели часть развитого города. В подавляющем большинстве дома — одноэтажные частные, структура квартала — чисто сельская, а на гугломобиль, снимавший улицы, глазеют толпы детишек со смуглой кожей и смоляными волосами 🙂 Поэтому можете смело выкинуть его из головы при поиске жилья.

В Бургасе много пешеходных улиц. Фото by al-anatoly2011 (http://fotki.yandex.ru/users/al-anatoly2011/)

Отдельно стоит поговорить о квартале «Меден Рудник», что находится на западе города на удалении около 9 километров от центра. Этот район — предмет наибольшего количества споров и обсуждений, мнения о котором рознятся настолько, что я прихожу к выводу — не пожив там, невозможно составить своего мнения о нем. Постараюсь привести все перечитанное мной к общему знаменателю. Меден Рудник — квартал, который имеет гораздо больше признаков повседневного жилого и обыденного квартала, нежели приморско-курортного. У него нет прямого выхода к морю, да и вообще от него до моря пилить ого-го, на своих двоих не прогуляешься.

Застройка абсолютно разношерстная, начиная с советских старых панелек и заканчивая новейшими высотками, одна из которых  — самое высокое здание в Бургасе — местные называют его небоскребом 🙂 Это 30-этажная хайтечная высотка, которую, кстати, сдали совсем недавно. В Меден Рудник проживает почти треть всего населения Бургаса, и это объясняет контингент — нельзя сказать, что здесь только средний  класс, люди от бизнеса или напротив — цыгане. Всех тут есть. Вообще, я бы назвал Меден Рудник «городом в городе», потому что он очень разносторонний и развитый в плане инфраструктуры. По сути, он имеет все, чтобы можно было из него и не выбираться — все важнейшие учреждения (больницы, дет.сады, отделения полиции), крупнейшие супер- и  сетевые гипермаркеты (Carrefour, Lidl), полный спектр увеселительных заведений, кафе и ресторанов, ну и жилье, соответственно, тут на любой вкус и карман 🙂 Западное направление не ограничено ничем территориально (как, например, тот же Лазур ограничен морем), и за счет этого город разрастается именно на запад. Если бы у меня стояла цель покупки жилья в Бургасе — я бы как человек, видавший разное, заглянул туда, чтобы составить собственную полноценную картину. К тому же, наибольшее количество предложений как на аренду, так и на продажу жилья — именно из Меден Рудник. Но — если вам необходим все-таки морской город, и у вас достаточно финансов для приморских районов — Меден Рудник не для вас.

Итак, поехали по конкретным вариантам. Я представлю вам небольшую подборку по одному-два объявления из каждого района, но имейте в виду — в вопросе покупки необходимо будет пристально рассматривать каждый интересующий Вас вариант. Потому что съехать со съемной квартиры из-за плесени на потолке вы сможете в любой момент — а вот продать такую «заплесневелую» квартиру без потери вложенных денег в Болгарии вам не удастся на 99%.

Я — не риелтор, и у меня нет цели любыми средствами затащить Вас в Болгарию. Поэтому я не буду «выковыривать» дешевейшие варианты, а постараюсь показать максимально адекватную картину. Начнем с Медного Рудника, раз он последний, о котором я рассказал.

Меден Рудник 20 000 евро

 Двухкомнатная квартира (спальня +  совмещенная с кухней гостиная) на этапе АКТ 16 с черновой отделкой в новостройке. Площадь — 50 квадратов. Если не читали предыдущую статью — поясню — квадратура в Болгарии отличается от привычной нам, так как здесь в эту цифру входит не только жилое пространство комнат, но и уборная и даже стены 🙂 Так что эти 50 квадратов будут скорее похожи на просторную однушку в представлении российского обывателя. Судя по подборке фото к объявлению, продавец скорее продает место, чем саму квартиру  — не буду спорить, вид и правда приятный.

Вид из окна продаваемой квартиры

В остальном — обычная квартира для одного/двух человек. За свою цену — вполне приличный вариант, меньше миллиона рублей, не считая ремонт 🙂

А вот, так сказать, другая сторона Медного Рудника — 64 квадрата, которые из двустаен были переустроены в тристаен ( 2 отдельных комнаты и одна совмещенная с кухней) по цене 27 800 евро. В принципе, выглядит неплохо, хотя квадратура, безусловно, пострадала при переустройстве, и ремонт делать не нужно — квартира жилая

Меден Рудник 27800 евро

вот только находится она в старой панельке, и лицезреть этот вид из окна остаток жизни я бы не рискнул, иначе и спиться можно 🙂

Вид из окна

И для того, чтобы закончить с Медным Рудником, последний вариант — двустаен апартамент  70 квадратов, с отличным ремонтом, меблирован и оборудован, в новостройке в комплексе Съни Хил (болгарская транскрипция Sunny Hill – солнечный холм) за 48 тысяч евро

Меден Рудник 48000

Апартамент действительно хорош, а здание не соседствует с  панельным адом. На территории комплекса — приспособления для активного отдыха ( тренажеры), детская площадка, беседка с барбекю, а с балкона, если верить описанию, видно весь город и море.

Интерьер

Как я и говорил, Меден Рудник — очень разносторонний квартал, и то, как будет выглядеть покупаемая в нем квартира, напрямую зависит буквально от улицы, на которой она расположена. Идем дальше. Следующие на повестке — центральный и приморские кварталы — Центр, Лазур, Зорница.

Первый пример — небольшой двустаен 40 квадратов. Здание новое, в помещении сделан приятный свеженький ремонт.

Център

На полу ламинат, продается обставленным нормальной мебелью и техникой. Цена тоже достаточно приятна — за все просят 26000 европейских рублей. Цена для центра, можно сказать, очень низкая, но оно и понятно — 40 болгарских квадратов для двушки все-таки маловато.

Приподняв планку поиска по центру, за 45 000 евро видим такой вариант — однокомнатная квартира в новостройке близко к морскому парку. Площадь — 45 квадратов, только что закончен ремонт — даже полы немытые))

Центр за 45 000

Ламинированный паркет на полу, новизна строительства, хороший пластик в окнах и непосредственная близость к морю —  все это и дает цену в 45 000. К слову, ориентируйтесь примерно на такой уровень цен — потому что дешевые варианты (которых достаточно много в районе 20-25 тысяч евро), скорее всего, будут иметь хоть небольшой, но подвох.

Центр 45 000

Квартал «Лазур», что прямо возле приморского парка и считается одним из предпочтительных для проживания, предлагает нам приобрести двухкомнатный апартамент площадью 56 квадратов за 38 тысяч евро.

Лазур за 38 000

Судя по полу и отсутствию фразы «нов строеж» в описании, здание старое. Написано, что сделан основной ремонт, хотя как при этом остались деревянные полы, агент не сообщает 🙂  Однако в целом квартира приятная, напомнила мне привычные квартирки в российской глубинке.

Дальше. 54 900 евро свободных денег в вашем кармане помогут приобрести в этом районе просторный двустаен апартамент в новом доме.

Лазур за 54900 евро

67 квадратов достаточно, чтобы сделать его вполне свободным, а свеженький ремонт с ламинатом на полу и новой мебелью довершают приятную глазу картинку. По расположению также нет нареканий — до морского парка — 5 минут пешком.

Почти за ту же цену — 51 700 евро — в удаленном от города Сарафово можно получить гораздо большую площадь — сразу 96 квадратов. Добавив к этому все тот же «нов строеж», полную меблировку и приятно выполненную отделку, я бы уделил такому варианту больше внимания.

Сарафово за 51 700 евро

Расположение вообще отличное — в море чуть ли не с балкона плюнуть можно , 150 метров 🙂 Находится в новом комплексе из 2 домов с бассейном между ними. Также можно приобрести его и без мебели по цене 50 000 евро.

Вообще, разлет цен по Бургасу на обычные и хорошие, но не люксовые квартиры можно примерно уложить в диапазон от 20 до 150 тысяч евро. Можно найти и чуть дешевле ( но жуткие), можно, конечно , и дороже. Если усреднить (очень примерно, конечно), то хорошая двухкомнатная в приличном районе встанет в сумму порядка 2,5 миллионов рублей под ключ.  Но в очередной раз повторюсь — все зависит от конкретного предложения, равно как и от кармана, который это предложение ищет:)