Сообщения

Игорь: Одно уточнение — договор реальный, считается заключенным с момента передачи имущества покупателю. Т.е, до тех пор, пока покупатель не получил недвижимость (нет акта передачи имущества) договор не считается заключенным. Иногда в договорах прописывается условие, что акт сторонами не составляется, а имущество фактически передано покупателю во владение до (или в момент) подписания договора (т.о. договор одновременно является и правоустанавливающим документом и документом, подтверждающим совершение юридически значимых действий). С этого момента возникает право требования у продавца встречного исполнения. До тех пор пока покупатель не получил недвижимость никаких обязанностей по отношению к продавцу он не имеет (т.е. деньги на депозит положил, передумал — забрал).

Давайте уточним . Вообще то , договор купли продажи -консенсуальный , т.е. вступает в силу с момента его заключения
( см. например Брагинский , Витрянский. Договорное право ,в 4 томах. Также Сергеев , Гражданское право в 2х томах). Акт приема передачи ,это исполнение договора , с реальностью договора он никак не связан. В договоре может быть ссылка, что он сам является актом приема -передачи. А вот если нет ссылки на акт в договоре и он отдельно не подписан , тогда считается, что договор не исполнен со стороны продавца, по передачи вещи, а у покупателя не возникает встречной обязанности по оплате. Договор это триада, договор документ-обязательство и сделка.

Максим Геннадьевич: Совершенно верно! Но вот во всём Краснодарском Крае, да и Ростове Продавец и все агенты думают и хотят по другому: сначала всю сумму сразу и только затем оформление в МФЦ… при этом если МФЦ найдёт ошибку в документах и/или регистрация приостановится — все риски берет на себя Покупатель!

Хитрый такой, знаете ли подход на Югах… мыслят глубокими 90-ми.

Это что бы обременение не возникло , кому охота лишний раз ходить снимать это обременение.

dm: Давайте уточним . Вообще то , договор купли продажи -консенсуальный , т.е. вступает в силу с момента его заключения
( см. например Брагинский , Витрянский. Договорное право ,в 4 томах. Также Сергеев , Гражданское право в 2х томах). Акт приема передачи ,это исполнение договора , с реальностью договора он никак не связан. В договоре может быть ссылка, что он сам является актом приема -передачи. А вот если нет ссылки на акт в договоре и он отдельно не подписан , тогда считается, что договор не исполнен со стороны продавца, по передачи вещи, а у покупателя не возникает встречной обязанности по оплате. Договор это триада, договор документ-обязательство и сделка.

Зачем Вы приводите в качестве аргументов учебники? Вы смотрите в закон и буквально трактуйте статью. Ответьте на два вопроса.
1. Какими правами обладает лицо, получившее от продавца недвижимое имущество во владение, но переход права на которое ещё не зарегистрирован?
2. В случае, если продавец заключил несколько договоров в отношении одного и того же объекта недвижимости, получил по всем договорам оплату, но одному из покупателей передал имущество во владение. За кем из этих нескольких покупателей суд признает право собственности?

Игорь: Зачем Вы приводите в качестве аргументов учебники? Вы смотрите в закон и буквально трактуйте статью. Ответьте на два вопроса.
1. Какими правами обладает лицо, получившее от продавца недвижимое имущество во владение, но переход права на которое ещё не зарегистрирован?
2. В случае, если продавец заключил несколько договоров в отношении одного и того же объекта недвижимости, получил по всем договорам оплату, но одному из покупателей передал имущество во владение. За кем из этих нескольких покупателей суд признает право собственности?

По п1 если право не зарегистрировано то имущество не получено во владение.По п2 что мешает продавцу передать имущество нескольким покупателям если он подписал несколько договоров и что должен делать суд?

Максим Геннадьевич:

Хитрый такой, знаете ли подход на Югах… мыслят глубокими 90-ми.

Тоже самое можно сказать,если подать документы в МФЦ а расчета не было,все риски на себя берет продавец!Деньги не получены а квартира уже у покупателя,хитрый подход на югах.

Игорь: Одно уточнение — договор реальный, считается заключенным с момента передачи имущества покупателю. Т.е, до тех пор, пока покупатель не получил недвижимость (нет акта передачи имущества) договор не считается заключенным. Иногда в договорах прописывается условие, что акт сторонами не составляется, а имущество фактически передано покупателю во владение до (или в момент) подписания договора (т.о. договор одновременно является и правоустанавливающим документом и документом, подтверждающим совершение юридически значимых действий). С этого момента возникает право требования у продавца встречного исполнения. До тех пор пока покупатель не получил недвижимость никаких обязанностей по отношению к продавцу он не имеет (т.е. деньги на депозит положил, передумал — забрал).

Игорь не выдумывайте свои законы.Право требования у продавца встречного исполнения возникает при подписании
договора купли-продажи.В другом комментарии вы же пишите что продавец может заключить сделки с несколькими покупателями без передачи имущества.Акт приема-передачи нужен для того чтобы покупатель принял имущество в том виде в котором в котором оно было
при подписании договора,так как после получения денег и подачи документов в МФЦ,получается что продавец это посторонний человек
с ключами от квартиры покупателя он может уйти не закрыв квартиру или в случае если будет затоплена квартира соседей ответственность будет у продавца до подписания акта.

Игорь: Зачем Вы приводите в качестве аргументов учебники? Вы смотрите в закон и буквально трактуйте статью. Ответьте на два вопроса.
1. Какими правами обладает лицо, получившее от продавца недвижимое имущество во владение, но переход права на которое ещё не зарегистрирован?
2. В случае, если продавец заключил несколько договоров в отношении одного и того же объекта недвижимости, получил по всем договорам оплату, но одному из покупателей передал имущество во владение. За кем из этих нескольких покупателей суд признает право собственности?

Вот как раз , что бы толковать статьи гражданского кодекса и существует доктринальное толкование ,это цивилистика.
Ответы на эти вопросы и даны в монографии. А на вашем уровне нужно изучать учебники.
По поводу владения ,люди диссертации пишут:)
Ответы на ваши вопросы никакой сложности не представляют…неохота тут лекции читать

corn: По п1 если право не зарегистрировано то имущество не получено во владение.По п2 что мешает продавцу передать имущество нескольким покупателям если он подписал несколько договоров и что должен делать суд?

Зачем Вы приводите в качестве аргументов учебники? Вы смотрите в закон и буквально трактуйте статью. Ответьте на два вопроса.
1. Какими правами обладает лицо, получившее от продавца недвижимое имущество во владение, но переход права на которое ещё не зарегистрирован?
2. В случае, если продавец заключил несколько договоров в отношении одного и того же объекта недвижимости, получил по всем договорам оплату, но одному из покупателей передал имущество во владение. За кем из этих нескольких покупателей суд признает право собственности?

corn: По п1 если право не зарегистрировано то имущество не получено во владение.По п2 что мешает продавцу передать имущество нескольким покупателям если он подписал несколько договоров и что должен делать суд?

п.1. Во владение он то получил вещь ,а договор его защита от всех третьих лиц , но право собственности не возникло , т.к. оно не зарегистрированно.
п.2. Там такая конструкция, кто первый зарегистрировал переход права , тот и собственник, остальные вправе взыскать убытки в размере цены недвижимости , т.к. продавец продал несуществующую вещь

Теоретики, в суды ходили? Знаете как они выглядят? Читаем судебную практику — п.п. 60,61 ППВС иППВАС 10/12 от 29.04.10. и потом будете мне рассказывать про консенсуальность!

Игорь: Теоретики, в суды ходили? Знаете как они выглядят? Читаем судебную практику — п.п. 60,61 ППВС иППВАС 10/12 от 29.04.10. и потом будете мне рассказывать про консенсуальность!

В суды ходим регулярно,читаем судьям лекции ,что бы потом такие неучи как вы, задавали вопросы:)
А вы риэлтор?

Игорь: Теоретики, в суды ходили? Знаете как они выглядят? Читаем судебную практику — п.п. 60,61 ППВС иППВАС 10/12 от 29.04.10. и потом будете мне рассказывать про консенсуальность!

Специально для вас. п.61 Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения ОБЯЗАТЕЛЬСТВА продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, ОБЯЗАТЕЛЬСТВО продавца передать недвижимость покупателю считается ИСПОЛНЕННЫМ после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

dm: В суды ходим регулярно,читаем судьям лекции ,что бы потом такие неучи как вы, задавали вопросы:)
А вы риэлтор?

Профессор, продолжайте ходить в суды с лекциями, а я, как и раньше, буду ходить с ордером. Мне жаль, что за буквами Вы смыслов не видите, а хамство — так это первый признак интеллекта!

dm: Специально для вас. п.61 Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения ОБЯЗАТЕЛЬСТВА продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, ОБЯЗАТЕЛЬСТВО продавца передать недвижимость покупателю считается ИСПОЛНЕННЫМ после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Так это как раз я до Вас донести пытаюсь, что без реальной передачи имущества эта сделка — не сделка.

Игорь: Профессор, продолжайте ходить в суды с лекциями, а я, как и раньше, буду ходить с ордером. Мне жаль, что за буквами Вы смыслов не видите, а хамство — так это первый признак интеллекта!

Спасибо , но я пока не профессор:) Договорились -вы с ордером , а я с лекциями:)

Игорь: Так это как раз я до Вас донести пытаюсь, что без реальной передачи имущества эта сделка — не сделка.

А где там про реальность договора купли -продажи?

Уважаемые господа, я из ваших умных споров ничего не поняла. Все так запутано. Будьте так любезны, напишите как нам лучше поступить, чтобы не остаться в дураках. Мы уже люди немолодые, на пенсии. И для нас вопрос безопасности сделки очень важен. Если можно почти пошагово. Я уже несколько ночей не сплю, все думаю, а что думаю? Ведь ничего не соображаю. Благодарю всех.

Светлана: Уважаемые господа, я из ваших умных споров ничего не поняла. Все так запутано. Будьте так любезны, напишите как нам лучше поступить, чтобы не остаться в дураках. Мы уже люди немолодые, на пенсии. И для нас вопрос безопасности сделки очень важен. Если можно почти пошагово. Я уже несколько ночей не сплю, все думаю, а что думаю? Ведь ничего не соображаю. Благодарю всех.

Извините, тут два юриста увлеклись стыком теории и практики, эти вопросы к Вашим делам имеют достаточно отдалённое отношение.
1. Найдите подходящий объект недвижимости.
2. Договоритесь с продавцом по условиям продажи.
3. Заключайте договор, регистрируйте в Росреестре переход права.
4. Владейте, пользуйтесь, распоряжайтесь!
Изначально была озвучена задача безопасно оплатить покупку. Вариантов много, но я бы рекомендовал остановить выбор на двух и определиться по какому идти. В любом случае деньги на покупку не держите наличными. Если Вы не доверяете банкам или национальной валюте, и сбережения храните в банке трёхлитровой стеклянной — для совершения сделки отнесите это всё в банк на счёт — не думаю, что за неделю-другую случится экономический коллапс. Далее.
Первый путь. В договоре указываете, что оплачиваете покупку в полном объеме после регистрации перехода права на Ваше имя (не важно — часть Вы доплачиваете, или всё одним платежом (вряд ли продавец на такое пойдёт) — главное, что окончательный расчёт «после того как») путем перечисления на банковский счёт, указанный продавцом в договоре. После того, как Вы получите выписку из реестра с указанием Вас в качестве собственника оплачиваете согласно договору со своего счёта на счёт продавца. После, с продавцом идете в росреестр и снимаете обременение (ипотеку), так как основания для обременения имущества отпали. При таком алгоритме Ваши потери — комиссия банка за перечисления. Обычно, когда счета открыты в одном банке, такая комиссия отсутствует. (этот вопрос нужно выяснить в банке).

Второй путь. Воспользоваться услугами нотариуса. Причём, не только в части использования его депозита, но, раз уж Вы до него, нотариуса, дошли, то и пусть сам договор удостоверяет. Что Вам это даёт. 1) На использование депозита — одна ставка, на это же действие в связи с нотариально удостоверяемым договором ставка другая, гораздо ниже; 2) нотариальное удостоверение договора сможет защитить Вас от части проблем, если они возникнут, в случае попыток расторгнуть договор или признать его недействительным (нотариус несёт персональную имущественную ответственность по удостоверяемым сделкам, поэтому, как правило, проверяет правоустанавливающие документы продавца, его дееспособность, и т.д.); 3) при указании в договоре, что моментом исполнения обязательств покупателя по оплате недвижимости является момент внесения денежных средств в полном объеме на депозит нотариуса (что полностью соответствует требованиям гражданского законодательства) оснований для обременения ипотекой в пользу продавца нет, переход права можно будет зарегистрировать за один шаг; 4) пусть меня поправят, если я не прав — люди здесь грамотные собрались, насколько помню, с 01 февраля 2019 года при обращении нотариуса за регистрацией удостоверенной им сделки с недвижимостью срок регистрации будет составлять одни сутки.
Этот путь надёжнее, но и дороже. Стоимость нотариальных действий во всей стране одинаковая — устанавливается Налоговым кодексом, но… помимо нотариального действия (удостоверения сделки) нотариусы берут ещё и деньги «за работы технического характера» (набрать и распечатать тот самый договор, который потом удостоверят) и вот здесь, они действуют кто во что горазд — цены разные. Они конечно, между собой сильно не выбиваются, бывает, что им нотариальная палата рекомендует назначать определенные цены на эти работы, но тем не менее, имейте ввиду, что нотариусы берут деньги за нотариальные действия и технические работы, это нужно уточнять.

Для примера расценки из интернета:

Принятие в депозит нотариуса денежных сумм в целях исполнения обязательств по
ранее удостоверенной нотариусом сделке — 790 рублей (услуга) + 1500 рублей (тариф за нотариальное действие);

Представление документов на государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество:
— в электронном виде — оплата не предусмотрена + 1000 рублей за один объект (тариф за
нотариальное действие)
— нотариусом (работником нотариуса) лично — 1100 рублей + 1000 рублей за один объект (тариф за нотариальное
действие);

Сделки по отчуждению недвижимого имущества, не подлежащие
обязательному нотариальному удостоверению (наш случай) — 2420 рублей + при сумме договора
до 1 000 000 — 3 тыс. рублей + 0,4 % от суммы сделки
— от 1 до 10 млн.рублей — 7 тыс. + 0,2% от суммы сделки,
превышающей 1 000 000 рублей.

При цене объекта недвижимости 2 000 000 Вы заплатите:
за договор — 11 420 рублей, 2 290 — за депозит, 2 100 рублей — за предоставление документов нотариусом в росреестр — всего: 15 800 рублей. Если это не квартира, а дом, тогда будет оформление 2-х объектов недвижимости — земли и постройки — надо прибавить 1000 рублей за предоставление документов на госрегистрацию.
Не забывайте, что, как правило, для оформления сделки требуются согласия супругов на отчуждение и на приобретение (около полутора тысяч за каждое согласие).

Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 000 рублей.
Вроде всё правильно посчитано.

По первому пути дополнение.После того как продавец получил деньги на счет он может не пойти снимать ипотеку в Росреестр,а уехать в другой город.В этом случае квартира будет за покупателем но ипотеку нужно будет снимать через суд.В этом случае часть суммы(примерно стоимость судебных издержек) нужно придержать и отдавать когда пойдете с ним снимать залог(ипотеку),либо если действуете через риэлтерскую контору можно договорится эту сумму отдать им на хранение как посреднику в сделке.После снятия ипотеки он ее получит.

Извините, тут два юриста увлеклись стыком теории и практики, эти вопросы к Вашим делам имеют достаточно отдалённое отношение.
— Действительно увлеклись. Спасибо вам за четкое объяснение и за выкладку всех сумм. Уверена, что это многим будет полезно и нужно. Конечно у нотариуса получается недешево. Но и агенты берут не меньше 15 тысяч. Если найдем продавца сами, то будем через нотариуса. А если агентство, то через МФЦ, в общем так как вы написали. Я думаю, ч то если человеку нужно продать квартиру так же, как и нам нужно купить. Он согласится подождать с деньгами. Тем более южные города, это ещё те города… Я вам так благодарна.

Игорь, а еще вопрос. А нужна расписка о передаче денег, сначала части, а потом всех остальных?