Ох уж эти споры!
Быть или не быть…
(Сегодня уже 4-тый день как я в Новороссийске, изучаю ситуацию, беседую с застройщиками, первое знакомство сразу знаменуется скидками от 5−10% еще даже не приступая к предмету разговора.)
Кусочек с дружественного сайта…
26.02.16, 23:25
Extant писал (а):
В кризис продавать жилье не надо. В кризис надо покупать.
Это стандартная ситуация — в кризис частные продавцы уходят с рынка до лучших времен, а застройщики замораживают стройки и ограничивают число продаж (чтоб продать по дешевым ценам чуть-чуть, только на то, чтоб хватило на обслуживание процентов банку).
Сразу видно, эксперт, диванные войска!
1. У застройщика обязательства перед тем, кто купил квартиру. Многие могут и отсудить компенсации.
2. У застройщика кредиты, проценты обслуживать дорого. Так можно продать весь дом, обслуживая проценты и остаться еще должным.
3. Ну и не забываем про репутационные риски.
А теперь немного новостей:
Ой: smu: sche_nie:
РОССИЯНЕ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
realty.rbc.ru/articles/26/02/201 … 8238. shtml
Ой — часть 2: smu: sche_nie:
Экономисты предупредили о закручивании спирали рецессии в России
http://www.rbc.ru/economics/26/02/2016/ … ?from=main
Ой — часть 3 (тут еще и воинственные хохлы с какашками подпрыгивают на ровном месте) :smu:sche_nie:
Порошенко приказал усилить военные возможности Украины у границы с Крымом
http://www.rbc.ru/politics/26/02/2016/5 … ?from=main
Ой — часть 4 (эти в кризис обычно выживали и даже прибыль имели, но вот не задача… рынок поменялся) :smu:sche_nie:
В Sbarro объяснили проблемы с выплатой сотрудникам зарплат
http://www.rbc.ru/business/26/02/2016/5 … ?from=main
Ой — часть 5 (bloomberg позавчера выкатил свою аналитику на долгосрочную перспективу для рынка нефти) :smu:sche_nie:
Электромобили станут причиной нового нефтяного кризиса
insider.pro/ru/article/70677/
Justfree
в сети
Профиль
Сообщения: 75
Фотографии: 0
Зарегистрирован: 26.01.16, 23:44
Откуда: Москва
ТОП100: 73
Рейтинг: +54
+1 Вернуться к началу
27.02.16, 00:22
Justfree писал (а):
Extant писал (а):
В кризис продавать жилье не надо. В кризис надо покупать.
Это стандартная ситуация — в кризис частные продавцы уходят с рынка до лучших времен, а застройщики замораживают стройки и ограничивают число продаж (чтоб продать по дешевым ценам чуть-чуть, только на то, чтоб хватило на обслуживание процентов банку).
Сразу видно, эксперт, диванные войска!
1. У застройщика обязательства перед тем, кто купил квартиру. Многие могут и отсудить компенсации.
2. У застройщика кредиты, проценты обслуживать дорого. Так можно продать весь дом, обслуживая проценты и остаться еще должным.
3. Ну и не забываем про репутационные риски.
У частного продавца нет репутационных рисков, долгов банку или обязательств продать кому-то квартиру. Зато у него есть недвижимость, которую он в условиях кризиса не станет продавать. (А застройщик — перестанет строить, в силу отсутствия кредитов и спроса по неубыточной цене).
Владелец недвижимости может спокойно ждать лучших времен. А владелец фантиков дождётся?
Justfree писал (а):
А теперь немного новостей:
Ой Ой — часть 2
Ой — часть 3
Ой — часть 4
Ой — часть 5
«Ой-ой-ой» — ну да, больно, а кто спорит-то? Сейчас больно немножко, потом будет еще больнее. А вы как думали, чем все закончится? Вас предупреждали, что будет бо-бо. Не верили экспертам? Теперь придется поверить собственному прохудившемуся бумажнику.
Extant
Профиль
Сообщения: 79
Фотографии: 0
Зарегистрирован: 07.02.16, 02:05
Откуда: Москва
ТОП100: 57
Рейтинг: +82
Вернуться к началу
27.02.16, 00:46
Extant писал (а):
У частного продавца нет репутационных рисков, долгов банку или обязательств продать кому-то квартиру. Зато у него есть недвижимость, которую он в условиях кризиса не станет продавать. (А застройщик — перестанет строить, в силу отсутствия кредитов и спроса по неубыточной цене).
Мы про застройщика или частного продавца? И кто Вам сказал, что у застройщика нет кредитов?
Открываем финансовый отчет того же ПИК по этой ссылочке и смотрим:
pik-group.ru.media.pik-service.r … f72a99. pdf
Смотрим четвертый слайд. Ой, чистый долг 10,2 млрд. рублей под 11,38%.
Ну и так, из новостей.
ПОЛОВИНУ «ЗАГОРОДНОГО КВАРТАЛА» В ХИМКАХ ОТДАДУТ КРЕДИТОРУ ЗА ДОЛГИ
Московский застройщик RDI Group отказался от 60 га земли в Химках ради списания долга на сумму 1 млрд руб.
realty.rbc.ru/articles/25/02/201 … 9128. shtml
Теперь, что касается частного продавца/инвестора. Потери от инвестиции (если это инвестиция) и финансовое обременение (налог + коммуналка). Кстати, частный продавец точно также может остаться без работы.
Extant писал (а):
Владелец недвижимости может спокойно ждать лучших времен. А владелец фантиков дождётся?
Я владелец фантиков, которые активно инвестирую в разные места. Мой доход от инвестирования, с января 2016 года, составил 6%. А Ваш?
Extant писал (а):
«Ой-ой-ой» — ну да, больно, а кто спорит-то? Сейчас больно немножко, потом будет еще больнее. А вы как думали, чем все закончится? Вас предупреждали, что будет бо-бо. Не верили экспертам? Теперь придется поверить собственному прохудившемуся бумажнику.
Вы это мне рассказываете? ;;-)))
Justfree
в сети
Профиль
Сообщения: 75
Фотографии: 0
Зарегистрирован: 26.01.16, 23:44
Откуда: Москва
ТОП100: 73
Рейтинг: +54
Вернуться к началу
27.02.16, 04:04
Justfree писал (а):
Extant писал (а):
У частного продавца нет репутационных рисков, долгов банку или обязательств продать кому-то квартиру. Зато у него есть недвижимость, которую он в условиях кризиса не станет продавать. (А застройщик — перестанет строить, в силу отсутствия кредитов и спроса по неубыточной цене).
Мы про застройщика или частного продавца? И кто Вам сказал, что у застройщика нет кредитов?
Мы про both. :hi_hi_hi: Читаем внимательнее: «в кризис частные продавцы уходят с рынка до лучших времен, а застройщики замораживают стройки и ограничивают число продаж».
Это азбука. Падение цен = ведет к падению ликвидного предложения. Частные продавцы уходят с рынка первыми. Спросите риэлторов, если мне не верите, как изменилось качество предложения.
И кто вам сказал что у застройщика нет кредитов? Кредиты (старые) на балансе у него есть. Но строить он не будет, потому что новые кредиты в кризис ему станут недоступны (из-за повысившихся ставок, из-за усложнения требований к заемщику, из-за урезания лимитов банками, а также из-за нерентабельности проектов в условиях падения спроса и увеличения стоимости финансирования). Поэтому в кризис застройщики банкротятся и/или замораживают стройки.
Justfree писал (а):
Московский застройщик RDI Group отказался от 60 га земли в Химках ради списания долга на сумму 1 млрд руб.)
Правильно. Застройщик отказывается от земли, потому что нет смысла и нет возможности строить. Самое смешное, что если бы были хоть какие-то перспективы у этой земли, застройщик бы ее продал, чтоб расплатиться с кредитом — но покупателей на землю нет, потому что это сейчас мертвый, никому не нужный актив. (Кредитору в этом случае с паршивой овцы хоть шерсти клок — или земля, или дырка от бублика).
Justfree писал (а):
Теперь, что касается частного продавца/инвестора. Потери от инвестиции (если это инвестиция) и финансовое обременение (налог + коммуналка). Кстати, частный продавец точно также может остаться без работы.
Для большинства частных продавцов, это не спекулятивная инвестиция, а свой дом, будущее жилье для детей, средство сохранить капитал от инфляции и ненадежных банков, источник дохода, и т.п. Финансовое обременение в России настолько минимальное, что даже не смешно. Это копейки.
Частный продавец, оставшись без работы, будет иметь крышу над головой, а также возможность квартиру сдавать. А вы, сможете взять ипотеку чтоб купить квартиру своей мечты на дне кризиса, если к тому времени потеряете свою работу?
Justfree писал (а):
Я владелец фантиков, которые активно инвестирую в разные места. Мой доход от инвестирования, с января 2016 года, составил 6%. А Ваш?
В какой валюте ваш доход, и в какой стране храните капиталы? Какой у вас counterparty risk, насколько вы уверены, что ваши инвестиции защищены от дефолта вашего брокера? Если в России или в рублях — то учите историю, как российскую, так и других EM. Чтоб потом не плакать.
Extant
Профиль
Сообщения: 79
Фотографии: 0
Зарегистрирован: 07.02.16, 02:05
Откуда: Москва
ТОП100: 57
Рейтинг: +82
+1 Вернуться к началу
27.02.16, 09:54
Extant писал (а):
В какой валюте ваш доход, и в какой стране храните капиталы? Какой у вас counterparty risk, насколько вы уверены, что ваши инвестиции защищены от дефолта вашего брокера? Если в России или в рублях — то учите историю, как российскую, так и других EM. Чтоб потом не плакать.
не спорьте.
Человек просто не образован, и не пытаете эту проблему решить.
Карл Маркс Третий том
книга третья
часть первая
отдел третий
Избыток капитала при избытке населения
Специфическая особенность капиталистического способа производства состоит в использовании наличной капитальной стоимости как средства для возможно большего увеличения этой стоимости. Методы, которыми он этого достигает, сопряжены с уменьшением нормы прибыли, обесценением наличного капитала и развитием производительных сил труда за счёт уже произведённых производительных сил.
Периодическое обесценение наличного капитала, — это имманентное средство капиталистического способа производства,
«»274
сдерживающее понижение нормы прибыли и ускоряющее накопление капитальной стоимости путём образования нового капитала
****
С понижением нормы прибыли возрастает тот минимум капитала, который требуется отдельному капиталисту для производительного применения труда,
———Это выливается в дорогой вход приличная однушка от 7 млн
*****
Собственно что мы имеем сейчас
Масса мелких раздробленных капиталов пускается вследствие этого на путь авантюр: спекуляции, кредитные махинации и махинации на акциях; эти капиталы оказываются перед лицом кризисов. Под так называемым изобилием капитала всегда подразумевается по существу изобилие такого капитала, для которого понижение нормы прибыли не уравновешивается её массой, — а такими являются всегда вновь образующиеся свежие отпрыски капитала, — или изобилие таких капиталов, которые сами по себе не способны для самостоятельных действий и предоставляются в форме кредита в распоряжение заправил крупных отраслей производства.
****
и вот итог ДОРОГО ВХОДА И ВОЗРОСШЕЙ КОНКУРЕНЦИИ
Если норма прибыли понижается, то, с одной стороны, силы капитала направляются на то, чтобы отдельный капиталист посредством усовершенствованных методов и пр. понизил индивидуальную стоимость своих товаров ниже их средней общественной стоимости и получил таким образом при данной рыночной цене некоторую добавочную прибыль; с другой стороны, возникает спекуляция, которой благоприятствуют страстные поиски новых методов производства, новых применений капитала, новых авантюр с целью обеспечить хоть какую-нибудь добавочную прибыль, независимую от общего среднего уровня её и возвышающуюся над ним.
Ужин с Рентополучателем.
Рентополучатель
в сети
Профиль
Сообщения: 7606
Фотографии: 942
Зарегистрирован: 13.10.11, 19:03
Откуда: из Москвы
ТОП100: 30
Рейтинг: +6556
+2 Вернуться к началу
27.02.16, 14:17
Extant писал (а):
Мы про both. Читаем внимательнее: «в кризис частные продавцы уходят с рынка до лучших времен, а застройщики замораживают стройки и ограничивают число продаж».
Так было в 2009 году, но сейчас не 2009 год. Марк Твен как-то сказал: «История не повторяется, она рифмуется». Частные продавцы и застройщики тоже хотят кушать, поэтому уходят они с рынка до поры до времени. Примерно такие же эффекты можно наблюдать на фондовых рынках во время кризиса. Кто-то сбрасывает все побыстрее, чтобы зафиксировать убытки, а кто-то продолжает сидеть в активах в надежде на скорый отскок котировок вверх. Но вот незадача, отскока все нет и нет, а кушать хочется и застройщику и частному продавцу. Запас прочности не бесконечный, в итоге многие во время кризисов просто разоряются. А все почему? А потому что — «жадность фраера сгубила».
Extant писал (а):
Это азбука. Падение цен = ведет к падению ликвидного предложения. Частные продавцы уходят с рынка первыми. Спросите риэлторов, если мне не верите, как изменилось качество предложения.
Нет, азбука здесь заключается в другом. Для начала, разеберемся с термином, что такое «ликвидность», а то на форуме его любят употреблять, но не понимают его смысла (в том числе и Вы).
ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0 … 1%82%D1%8C
Ликви́дность (от лат. liquidus — жидкий, перетекающий) — экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.
Обычно различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно обменять актив с учётом его полной стоимости, тем более ликвидным он является. Для товара ликвидность будет соответствовать скорости его реализации по номинальной цене, без дополнительных скидок.
Недвижимость сама по себе не является ликвидным товаром, случись чего, ее очень и очень сложно сбросить быстро. Наиболее ликвидный товар во время кризиса — золото, ценные бумаги и даже кэш — валюта. Доступ к этому ресурсу наиболее ценен. Рыночная стоимость бетона на падающем рынке, уменьшается, что опять же отрицательным образом сказывается на его ликвидности. И это касается всех категорий предложений, привлекательных и откровенного шлака. И причина здесь не в том, что продавцы уходят с рынка, а скорее в психологии покупателей. Кто будет покупать в здравом уме товар, зная что на следующей день он упадет в цене? Что касается московской недвижимости, то та вообще продемонстрировала полную неспособность отигрывать валютные колебания. Вот это азбука и это нужно понимать, как 2×2, а не то ту чушь, которую Вы написали.
Extant писал (а):
И кто вам сказал что у застройщика нет кредитов? Кредиты (старые) на балансе у него есть. Но строить он не будет, потому что новые кредиты в кризис ему станут недоступны (из-за повысившихся ставок, из-за усложнения требований к заемщику, из-за урезания лимитов банками, а также из-за нерентабельности проектов в условиях падения спроса и увеличения стоимости финансирования).
Повышение ставок, усложнение требований к заемщику и т.д. и т.п., как раз и является следствием того, что ликвидность (читай денежная масса) — схлопывается, а долги ни куда не деваются. Именно по этой причине, чаще всего инвесторы во время очередного кризиса уходят из акций и заходят в высоко-надежные облигации (читай долговые расписки). Ибо доход по облигациям становится выше, дохода от спекуляций на акциях или получаемых дивидендов (но и тут бывают исключения).
Дефолт и банкротство по займам, отдельная тема.
Extant писал (а):
Поэтому в кризис застройщики банкротятся и/или замораживают стройки.
Первое правило бизнеса — защищайте свои инвестиции. — Этикет банкира. 1775 год. Клайд Монро
Я кажется понял вашу логику, лучше обанкротится и уйти без штанов. Отличная инвестиция в недвижимость с перспективой обанкротится. Без комментариев. ;;-)))
Extant писал (а):
Правильно. Застройщик отказывается от земли, потому что нет смысла и нет возможности строить. Самое смешное, что если бы были хоть какие-то перспективы у этой земли, застройщик бы ее продал, чтоб расплатиться с кредитом — но покупателей на землю нет, потому что это сейчас мертвый, никому не нужный актив. (Кредитору в этом случае с паршивой овцы хоть шерсти клок — или земля, или дырка от бублика).
А как же, Ваше — «Мы про both. Читаем внимательнее: «в кризис частные продавцы уходят с рынка до лучших времен, а застройщики замораживают стройки и ограничивают число продаж».». Вы такой противоречивый. ;;-)))
В первую очередь, застройщик скидывает эту землю, потому что обслуживать долги становится сложнее и дорого (ему приходится чем-то жертвовать). А не потому что нет смысла и нет возможности строить. Здесь ситуация примерно такая же (утрированный пример), как если бы у Вас была ипотечная квартира и Вы понимаете, что сейчас имеет смысл ее сбросить, потому что далее, потери будут больше (из-за процентов по кредиту и просрочек банку).
Extant писал (а):
Для большинства частных продавцов, это не спекулятивная инвестиция, а свой дом, будущее жилье для детей, средство сохранить капитал от инфляции и ненадежных банков, источник дохода, и т.п. Финансовое обременение в России настолько минимальное, что даже не смешно. Это копейки.
Копейка рубль бережет. Квартира, стоимостью в 10 млн. рублей, каждый год сжирает примерно 1% (примерно 60 тыс. рублей налог и около 40 тыс. коммунальные платежи). Если сравнивать в абсолютном выражении с точки зрения финансовых показателей, то депозит даст прибыль, а владение имуществом расходы. Много это или мало, каждый решает самостоятельно и этот кейс уже разбирался ранее.
Extant писал (а):
Частный продавец, оставшись без работы, будет иметь крышу над головой, а также возможность квартиру сдавать. А вы, сможете взять ипотеку чтоб купить квартиру своей мечты на дне кризиса, если к тому времени потеряете свою работу?
С точки зрения конечного потребителя, я против кредитов и долгов. Это зло. Я скорее какому-нибудь условному Васе дам денег в кредит ;;-)))
Сегодняшний кредит, лишает возможностей — завтра. Оставьте ипотеку себе.
