Если в Подмосковье по 50000 тысяч за метр к 2020 году, то сколько же будет в ЮФО?
Хотя ценой в 35 тысяч в Краснодаре уже сейчас ни кого не удивишь…
Цены достигнут дна к 2020 г.
Так как спрос на жилье, совершенно очевидно, не поспевает за предложением, цены на недвижимость в московском регионе уже третий год подряд ползут вниз — темпами примерно 10% в год. И так будет продолжаться, пока либо спрос существенно не вырастет, либо предложение не сократится.
Предпосылок для значительного роста платежеспособности населения в обозримом будущем не просматривается, покупатели продолжают ждать падения стоимости жилья. А вот снижение объема предложения, как уже было сказано выше, рынок, по всей видимости, почувствует примерно через два-три года, то есть в 2020 — 2021 г.
К аналогичным выводам относительно движения цен приводит и глобальный прогноз, недавно сделанный руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олегом Репченко на основании теории циклов — см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?».
Согласно теории циклов, базирующейся на принципе подобия — ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2014 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» — 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.
Однако это не значит, что цены будут падать все 10 лет. На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Таким образом, ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет — с 1991 по 2014 гг., — скорее всего, будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год).
К этому времени цены успеют потерять еще около 20−30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр, или $2 000 при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар (см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве — по $2 000 за метр»).
Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:
— экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 — 2 000);
— комфорткласс: 120 000 — 150 000 руб. ($2 000 — 2 500);
— бизнес: 150 000 — 250 000 руб. ($2 500 — 4 000);
— элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 — 600 000 руб. ($5 000 — 10 000).
За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 — 70 000 руб., в среднем — примерно до 50 000 руб., а в дальнем — до 30 000 — 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.
Примечательно, что в немалом количестве проектов на первичном рынке цены уже близки к названным уровням. Застройщики вообще достаточно оперативно отреагировали на кризис, снизив не только цену метра (в том числе за счет скидок), но площадь квартир в новостройках. В результате стоимость входного билета на рынок за 2015−2016 гг. упала примерно в два раза.
А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».) Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка».
Что касается нового этапа роста цен, то он должен начаться ближе к 2024 г. Или, может быть, несколько раньше, если конъюнктура поспособствует. Но и тогда взрывного роста стоимости жилья, скорее всего, не будет. Скорее можно ожидать медленного повышения цен темпами инфляции.
