Сюбянин после реновации в Москве пообещал снижение цен на 30%… Так что все впереди!
«Любопытно, сколько разговоров вокруг некоего мифического „дна“. Каждую неделю кажется идёт обсуждение „Ну как там, прошли или ещё только нащупали? А, уже вляпались? Это хорошо, сейчас подпрыгнем обратно!!“.
А что такое „дно“? Есть какое-нибудь чёткое определение? В моём понимании „дно“ — это продажа по себестоимости. Соответственно, продажа ниже себестоимости — это уже „поддонное пространство“, это сейчас актуальная тема для загородной недвижимости. Продажа выше себестоимости — это в любом случае прибыль, как ни крути.
При этом надо отличать „дно“, условно, „объективное“ и „субъективное“. „Объективное дно“ — это когда себестоимость строительства, например, 40тыс за метр. Соответственно, всё, что накрутил выше — это хорошо, что ушло вниз — это не очень хорошо.
Но это просто и понятно с точки зрения строительства — загородки, нежилых зданий и жилых комплексов. С точки зрения собственника (т.е. по определению с субъективной точки зрения) „дно“ — это его субъективная себестоимость, т.е. по-простому „за что купил“. Соответственно, всё, что выше — это прибыль, что ниже — это „поддонное пространство“, убыток.
И вот здесь есть два момента — когда получил условно бесплатно и когда вкладывал деньги. Условно бесплатно — это наследство, приватизация, дарение и т.д. Считаю, такой собственник по определению не может уйти в убыток, пройти то самое „дно“, потому как его „субъективная себестоимость“ фактически ниже даже „объективной себестоимости“. Упущенная выгода — это другой разговор, но, считаю, его нельзя притягивать к вопросу о „донности“ рынка недвижимости.
Второй момент — когда вкладывал деньги. Здесь уже можно говорить о „субъективной себестоимости“ для конкретного инвестора или просто собственника. Соответственно, для него субъективно „дно“ — это сумма покупки в недвижимость. Всё, что ниже — убыток и „поддонное пространство“, что выше — прибыль.
Отсюда мы можем сделать выводы, что как минимум для разных секторов недвижимости используется разное определение „дна“. Для строительства используется объективная оценка себестоимости, а вот для собственников это самое „дно“ будет в разы ниже сегодняшнего уровня цен. При этом для собственника, который вкладывал деньги, чтобы получить недвижимость, гораздо важнее конкретно его личное „субъективное дно“. А для собственника, который не вкладывал денег для получения собственности, моё мнение, „дна“ фактически нет. Или же оно настолько мизерное, что его просто можно не принимать во внимание. И для этого собственника вопросы „донности“ совершенно несущественные. Он может продать свою недвижимость за копейки по сегодняшним меркам и всё равно будет в плюсе. Вопросы выгоды такой продажи, считаю, тоже нельзя рассматривать, т.к. что упущенная выгода, что перспективы роста никак не относятся к „донности“. Чтобы понять, что „дно“ искать бесполезно, если исходить из упущенной выгоды и перспективы роста, считаю, достаточно посмотреть, сколько стоили и стоят сейчас квартиры на Донбассе.
И в целом считаю, что сам по себе заветный поиск того самого „дна“ бесполезен. Из приведённых выше соображений, можно понять, что для многих собственников коммерческой недвижимости, покупавших 10−15 лет назад недвижимость в валюте, сегодня ситуация „околодонная“, а частенько ушла в „поддонное пространство“. Для многих собственников загородной ситуация аналогичная, причём для определённого процента уже идёт „объективное поддонное пространство“, т.к. некоторые дома готовы отдать дешевле себестоимости. Но тем не менее движение всё равно есть, потому что можно жалеть, что не продал в декабре 14-го, на волне спроса, а можно фиксировать убытки и что-то предпринимать дальше.
Что ещё интересно. Тяжелее всего по факту тем, кто реально вынужден сейчас продавать ниже „субъективной себестоимости“, т.е. дешевле, чем купил, даже с учётом времени. Но при этом больше всего жалуются и ноют те, кто может и сегодня продать и всё равно остаться в огромном плюсе, но когда-то мог продать ещё выгоднее. Как правило, с такими людьми работать невозможно, потому что эта мысль не даст им в итоге согласится на продажу.
Да, в своим соображениях я ещё не учитываю поправки на ежегодную инфляцию. Но для понимания идеи оно и ненужно.»
