Личное мнение. Приглашаю заинтересовавшихся к обсуждению.
Может ли снизиться стоимость квадратного метра?
С тех пор, как начался «мифический кризис», многие специалисты рынка недвижимости грезят падением цен на квадратные метры. Якобы у застройщиков огромная маржа, и им пора бы поумерить свои аппетиты. Но на самом деле это далеко не так. Попробуем разобраться в этом вопросе более подробно.
1. Из чего складывается цена квадратного метра.
Раньше, стоимость квадратного метра была ниже, чем сейчас. Все просто. Раньше коммуникации были посвежее, не нужно было вкладываться в их реновацию, модернизацию или, если повезет, даже в прокладку. А теперь, помимо полной стоимости подключения коммуникаций (читай прокладки инфраструктуры, что является по сути государственной обязанностью) на застройщика возложена еще и социальная нагрузка: садики, школы, магазины и прочее, прочее, прочее. Куда уж до дешевеющего метра, если строить придется физически больше.
Помимо этого, стоимость земли или ее аренда с каждым годом возрастает, абсолютно безосновательно. Далее сюда накладываются дорожающие стройматериалы, проектные изыскания, бюрократические процедуры, откаты, рекламный бюджет, разработка маркетинговой стратегии, в 2014 году добавилось обязательное страхование застройщиков, ах да, забыл — вступление в СРО и членство в нем же тоже не бесплатное.
В совокупности этих переменных и кроется себестоимость квадратного метра. Справедливо утверждение, что ни одна из переменных за последние 10, а то и 20 лет не дешевела, тогда резонный вопрос — почему кв.м. должен дешеветь? Ведь издержки только растут?
2. Как может подешеветь квадратный метр?
Тут возможно только 2 пути: первый — это уменьшение себестоимости, второй — сознательное уменьшение нормы рентабельности компании, ее прибыльности.
Очевидно, что снизить себестоимость благодаря снижению стоимости стройматериалов возможно, но при нашем уровне качества строительства страшно подумать, что будет с построенными домами через 5−10 лет, если на стройматериалах начнут экономить еще больше!
Поэтому, снижение издержек возможно только по пути государственных преобразований в сфере строительства: уменьшение социальной нагрузки на бизнес, инвестиции в инфраструктуру, снижение кадастровой стоимости земли и арендой ставки.
Второй путь, казалось бы, проще — это уменьшение рентабельности компаний. Но тут есть более серьезный барьер под названием «смысл бизнеса»
Предпринимательство создано для того, чтобы получать наибольшую прибыль, как ни крути, но от бОльшей прибыли платятся бОльшие налоги, и, как следствие, пополняемость бюджета растет — всем хорошо!
Ни один здравомыслящий предприниматель не пойдет на уменьшение собственной прибыли или «снижение аппетита» осознанно, потому как это означает регресс — снижение зарплаты сотрудников и прочие неприятные дела.
Получается замкнутый круг.
В завершении хотел бы отметить, что я не понимаю позицию людей, которые рады тому, что цены на жилье снижаются. Ведь если, на себестоимости сэкономить нельзя, то значит, экономия идет на прибыли компании, ее рентабельности, а значит острее встает вопрос с завершением строительства, возможны снижения заработных плат, задержки платежей поставщикам, а в конечном счете возможен даже крах компании.
P.S. На сегодняшний день около 15% всех застройщиков России — банкроты. Если кому то эта цифра нравиться или вызывает радость, связанную со снижением стоимости квадратного метра, мне кажется, что здесь попахивает «мазохизмом».
