Переезд из Перми в Сочи: про недвижимость

После того, как написала свою первую статью «Переезд из Перми в Сочи», я получала очень много вопросов именно «о покупке недвижимости». Я умышленно не стала писать в своей истории переезда подробно о том, как я покупала квартиры в Сочи! И эта тема не только достойна отдельного внимания, об этом можно книгу написать! И, вроде, в свои года я уже немало имела опыта по сделкам в недвижимости, но рынок недвижимости в Сочи заставляет удивляться даже бывалого риелтора!

Хотя я риелтором никогда не работала, но моя работа в Перми была связана с оформлением коммерческой недвижимости после судебных процессов. Поэтому законы, правила и прочие регламенты мне знакомы.

До того момента, как я решила написать здесь, я писала на многих форумах. Помню, как сама в свое время просто «зависала» в интернете на разных форумах, где только можно было почерпнуть полезную, в тот момент, для меня информацию, связанную с переездом в город Сочи. И мне почему-то всё хотелось прочитать какую-нибудь статью со скрытым контекстом: «Езжай, Ольга! Ничего не бойся! Всё будет хорошо! Я тебе обещаю!»… Согласитесь! Любой из нас хотел бы найти этакого «Иванушку-дурачка», который на себя взял бы ответственность за наше решение! Но сколько людей, столько и мнений. В одних статьях я читала, что как хорошо живется людям, которые уже переехали! В других заметках читала, что как там всё плохо! И чем больше я читала, тем больше мне всё было не понятно, запутанно и туманно. Вы думаете я смелая, раз решилась всё круто поменять? Не-е-е-е-т! Я ещё та трусиха!

Так вот, на протяжении последних 3-х лет жизни «на два города» Пермь-Сочи я решила, что уже имею свое сложившееся мнение и взгляд, и что мой опыт может быть кому-либо полезен!

Итак… история «Как я покупала квартиры в Сочи!».

Перед тем как начать свое повествование, хочу вам рассказать, что у меня не только юридическое образование. Первый мой диплом — экономист. И не верьте мне «на слово», что я — авантюристка! Каждый свой шаг, я просчитываю — тонко, с перспективой на будущее!

У меня в Перми была 3-х комнатная квартира в старом доме «хрущевской постройки» (1962 г. п). Мы прожили в этом доме 12 лет. Квартира с высокими потолками, изолированными комнатами и большим коридором… И мне нравилось здесь жить! Это история из тех, когда к соседям можно придти и попросить соль… Когда о самых важных событиях в семье — знал весь дом… Когда на «8-е марта» жарим шашлык во дворе и орем на всю улицу: «Идите к нам!»: … и бегут соседи! С пивом и со своими сосисками)))… У нас запросто можно было позвонить соседке и попросить посидеть с ребенком, пока ты в магазин сбегаешь… Мы в долг друг другу давали и расписок не просили…. Э-э-э-э-х!!!! Этого мне будет не хватать в Сочи!

Конечно, было в нашем доме не «без уродов». В моем подъезде этажом выше — «Наркоманский супермаркет», а на 1-ом этаже под лестницей — их пристанище. Я поздно вечером боялась заходить в подъезд — мне всегда «по звонку» открывал дверь сосед. Но и к этому можно привыкнуть! Это была проблема только во время между «отсидками» наших районных наркодилеров. А вернее, можно привыкнуть — МНЕ, но не моим детям!

Мой старый дом в Перми

В общем, я продала свою квартиру в августе 2015 года. Дорого! За 3 млн рублей, хотя на тот момент по рыночной стоимости могла продать только за 2,6 млн. Но, несмотря на то, что жизнь меня по-всякому испытывала: мы с моей сестренкой после смерти родителей оказались на улице. Моя карьера начиналась в 16-ть лет (лихие 90-е) с продавца на рынке и т. д и т. п, все таки я — счастливчик по жизни, я — «ЛАКИ»! Мой дом оказался в нужном месте для нового застройщика — «под снос». Поэтому после судебных процессов смогла высудить у Администрации на 400 тыс. рублей больше. А, учитывая, что вторичка на рынке недвижимости в Перми падает в цене, то я — два раза «ЛАКИ»! На февраль 2016 г. подобные квартиры в Перми уже — стоимостью не более 2,2 млн. рублей!

В общем так… После того, как я продала свою 3-х комнатную квартиру в Перми + «материнский капитал», у меня было около 3,5 млн рублей. И вот тут встала дилемма, как правильно вложить эти деньги? Что купить?…

Просматривала разные варианты:

1. На эти деньги могла купить 3 квартиры-студии (по статусу «жилое помещение») в 3-х этажном доме на ул. Лизы Чайкиной в Перми. Но после проверки застройщика мне показалось, что большой риск — вкладывать деньги на фоне экономического кризиса в жилье со странным статусом и на уровне «огороженного участка под забор». Слава богу, что чутье меня не подводит! Уже и этих объявлений в интернете нет, а этот участок, заросший бурьяном, всё так же просто «участок под забором»…
2. Купить 2-е квартиры-студии в черновой отделке от «проверенного застройщика». Точнее: ЖК «Триумф», каждая квартира по цене (на тот момент была акция) = 1,5 млн. руб. Но! Ждать сдачи дома до конца 2017 года! Так вот, квартиры в этом доме начали продавать еще год назад… «а воз и ныне там». Что случилось? Почему никаких работ не проводится? Экономический кризис или очередное «кидалово»?… Статус — квартира! И их продали они немало! Что, этих денег не хватило даже на сваи?!

Пошла выбирать квартиры в Сочи… по интернету))) Искала квартиры «от собственника» или «от застройщика», думала, что на этом сэкономлю! Но мало того, что «присмотреть» себе варианты за 3000 км — это просто нереально, так еще и эти «собственники» на деле оказались, типа: «я брат свата моего дедушки»! И разговор типа: «Вы деньги переводите на карту моего брата… А мой родственник — собственник, потом приедет и переоформит квартиру как вам надо!» При этом никакой доверенности на руках он не имеет. А на мой вопрос о доверенности недоуменно отвечает: «Так мне что-о-о-о, ключи от квартиры просто так дали что ли?»………. Далее «без комментариев»))) Ищите «дуру»!!!

Я, учитывая свой бюджет и завышенные амбиции, хотела купить квартиры (или хоть что-то) побольше и заплатить поменьше, да еще чтобы и район хороший был!

Рынок недвижимости в Сочи очень своеобразный, а скорее его там вообще нет! Особенно, если речь идет о частных домах, дачах или земельных участках.

При покупке недвижимости будьте готовы к тому, что цены вас порой будут искренне удивлять. После многократных попыток хоть как-то сориентироваться по ценам на жилье «на расстоянии», то есть по интернету, я поняла, что это нереально. Что-то выбирать нужно только на месте. По приезду у меня не было никакой определенности, и я ездила и смотрела все варианты, которые мне казались более-менее достойными. В этом случае наличие собственного автомобиля меня очень выручило. Такси там очень дорогое, а учитывая сколько я проехала — на такси можно было легко «прокатать» круглую сумму.

«Продавцов частных домов» в Сочи можно разделить на две категории: первая — те кому НАДО ПРОДАТЬ, вторая — «АВОСЬ ПРОДАМ!», то есть на «дурачка».

Дома — сравнение цен

При покупке частного дома, если нет центрального водоснабжения и канализации — не верьте «на слово» продавцу, что у него все хорошо. Пообщайтесь с соседями, расспросите что и как. Люди там разговорчивые, поэтому нужную вам информацию выложат, как на блюдечке. Слышала историю, когда семейная пара купили дом, вода — скважина. Всё было хорошо, пока через неделю у них вода не закончилась. Оказывается, хозяин перед продажей залил в скважину воду. Им пришлось делать новую скважину.

В Сочи вы узнаете много нового о недвижимости, например: «жилой гараж» или «жилое помещение».

Я, если честно, рассматривала, как вариант временного жилья, даже «жилой гараж»! ЖИЛОЙ ГАРАЖ! Представляете, оказывается есть и такое жилье) Мне один понравился, на берегу реки Мзымта. Площадь = 98 кв. м и цена = 1200 т. р. (черновая отделка, электричество заведено). Пока я собиралась, его купили. Не буду писать все «минусы» и «плюсы», а плюсы — это только низкая цена, в интернете много информации по подобным объектам. Хотя, для людей с ограниченным бюджетом — это тоже вариант. Но на мой взгляд, только как временный. Видела такие жилые гаражи, с хорошим ремонтом и правильным «хозяйственным подходом» — конфетка получалась!

Гаражи Кудепсты

Как самый «экономный вариант» для жилья можно посмотреть жилые гаражи в п. Кудепста (на фото). Можно купить за 600-800 т. р. = 50 кв. м. уже даже с ремонтом.

Так выглядят улочки этих же гаражей внутри самого кооператива. Земля в собственности кооператива, но бывает, когда земельный участок, выделенный под строительство гаражей, оформлен просто по договору аренды. Вы становитесь собственником только самого объекта. Прописки нет, часто бывают перебои с электроэнергией и всегда проблема с канализацией.

Гаражи

«Жилой гараж», конечно, далеко не самый лучший вариант для жилья, но люди живут там годами и целыми семьями. И рады, что есть хоть какой- то свой угол. И это лучше, чем как в Америке — тысячи людей живут просто в трейлерах.

Америка

Теперь остановимся на варианте — ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.

Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В интернете много написано о подобных объектах, которые имеют законодательную правовую базу. А, соответственно, это не «незаконная постройка», как считают многие. С таким выражением я впервые столкнулась именно в Сочи. Но сейчас уже и в Перми есть много предложений о продаже квартиры-студии со статусом «жилое помещение».

Если говорить о ценах на жилье, нужно сказать, что в Сочи есть выбор. Вторичное жилье довольно дорогое. Мне встречались такие предложения, где «вторичка» стоила дороже, чем квартира в новостройке в сданном доме и с таким же метражом. До сих пор не могу объяснить ценообразование подобных объектов. Видимо, мне попадались варианты из статуса «авось продам».

Самые дешевые квартиры — в так называемых «клубных домах». Это дома, которые не имеют статуса многоквартирных, а собственники получают документы только на долю в доме и на долю земельного участка. Агентства недвижимости вам предложат много вариантов. По своим деньгам там уже и сможете определиться, на какую площадь рассчитывать.

Мой дом в Адлере

Те квартиры, которые я купила, находятся именно в таком доме. Кстати, имейте в виду, что большинство однокомнатных квартир в Сочи — это именно студии, то есть они не имеют отдельной кухни.

Немного смущали меня предложения о продаже квартиры (ЖП) в стадии строительства. Но опять, такие квартиры выгодно отличаются по цене. Риск может быть и есть… но как мне объяснили, что в Сочи для строительства особо «развернуться» негде. И действующие застройщики уже проверены временем! У них все «схвачено». Они очень «держатся» за право быть застройщиком и свою репутацию. Скорее всего, это правда! Не верить этому у меня нет оснований. «Недостроев», как в Перми, я там не встречала.

Недострой

Еще один

В общем, когда я уже точно определилась с районом и знала, что мне надо купить, я смотрела варианты небольших квартир-студий. В основном все предложения были в сданном доме и с черновой отделкой. «Черновая отделка» имеет СВОЁ понятие в Сочи. И вам повезет, если, купив квартиру с черновой отделкой, у вас будут стены сан. узла. Далеко не во всех домах застройщики об этом «заморачиваются», и тем более им будет неинтересно, как вы потом сможете поднять к себе в квартиру тяжелые стройматериалы. В Сочи в подобных квартирах не будет ни штукатурки, ни стяжки полов, ни электроэнергии и воды… Всю «разводку» по квартире делает сам хозяин.

Черновая отделка по-сочински

Я покупала квартиры в сентябре-ноябре прошлого года. Так как мне нужно было использовать «Материнский капитал», с которым связываться никто не хотел, мне пришлось купить одну квартиру за 1,7 млн. рублей, а по цене второй квартиры сошлись на 1,65 млн. руб. — площадь 25 кв. м. и 28 кв. м.

В одной квартире ремонт уже сделала. Полный ремонт одной квартиры мне обошелся в 220 т. р. (с котлом, душ. кабинкой, сантехникой и кух. плитой) — это недорого. У меня знакомые за ремонт квартиры-студии в 28 кв. м. 5 лет назад отдали = 300 тыс. р. (это без бойлера и сантехники). И прямо скажу — о-о-о-очень бюджетный вариант ремонта. Мне, видимо, с ребятами-строителями повезло.

Та квартирка, в которой я буду жить — небольшая. Но она у меня угловая, то есть у меня и балкон и ДВА окна. Удивилась, что после ремонта она мне показалась больше, чем я ее видела в «черновой отделке».

Я не просто так, написала, что моё первое образование — экономист. Перед покупкой своих квартир я сделала следующий расчет:

• либо мне купить квартиры в Перми в строящемся доме и ждать ещё 2 года, а потом сдавать их позже за 10 000 рублей в месяц;
• либо мне купить ЭТИ квартиры в Адлере в сданном доме и сдавать их позже по 2 500 рублей в сутки. И если верить, то такие квартиры, как у меня, «раскупаются как горячие пирожки».

Старшие дети пока остались в Перми. Им надо закончить ВУЗы. На время обучения придётся снимать квартиру. А по работе в Сочи у меня еще нет никакой уверенности: получится ли у меня работать в новой должности? Справлюсь ли я? Поэтому посчитала, что дополнительный доход от «сдачи квартир» мне лишним не будет! И я сделала выбор в пользу 2-х квартир в Адлере.

Несмотря на то, что «покупка квартир» в Сочи для меня стало настоящим испытанием, даже на данный момент я очень довольна своим выбором. Да, квартирки небольшие…. Но из одного окна посмотришь — море! В другое выглянешь — горы! Красота… До моря 8-мь минут пешком.

Я смотрела много вариантов и хочу отметить, что внешне почти все дома нравились, красивые и аккуратные. Порадовало отсутствие «типовых» застроек, в Сочи у каждого дома «свое лицо».

Новостройки Сочи

И конечно, в моем случае без «помощи» риелторов не обошлось!

Вы меня «удивляли» своей работой, вернее нет! Не удивляли — «веселили», шокировали… и УНИЖАЛИ! А как еще можно объяснить ваше поведение? Когда мне, юристу со стажем, предлагали квартиры, на продажу которых не было никаких законных оснований! При этом уверяли, что все будет хорошо, что сейчас по вашему звонку сделку зарегистрируют «без шума и пыли»! Только «хорошо» кому потом будет? Вам и продавцу? А все последующие проблемы, это уже не ВАШИ проблемы? «Брат» и «сват» не могут решать всех вопросов!

Господа риелторы! Так работать нельзя! Прощайтесь со своим средневековым отношением к клиенту — «лишь бы денег урвать». Учитесь нести хоть какую-то ответственность перед клиентом. Это элементарные правила этикета в коммерции. КЛИЕНТ ВАМ платит деньги и за свои же деньги — он имеет право купить законное жилье.

Не хочу обидеть всех риелторов в Сочи, но компетентность и юридированность большинства, прямо скажем, на уровне «ниже плинтуса». А что уж говорить, когда чувство личной наживы велико настолько, что вы готовы «душу дьяволу продать».

Как-то случайно разговорилась на набережной с одной милой «бабулькой». Тамара похвасталась мне, что совсем недавно она купила небольшую уютную квартирку, при этом сокрушалась: «Какое у нас несправедливое правительство! Я всю жизнь на дачу копила, а решила купить в Сочи квартирку, чтобы было где отдыхать, денег-то только „из копеечки в копеечку“ хватило… А тут на тебе — ГОСПОШЛИНА 20 тысяч рублей! И откуда они только цены такие берут?».

Ну расскажите мне, господа риелторы, как у вас совести хватило «содрать» с пенсионерки госпошлину в десять раз больше? Неужели ничего «святого» у вас нет? Неужели вы мало заработали от этой сделке?

И я подобные «выгодные предложения» не раз слышала. Например: за чисто «символическую плату» мне от чистого сердца предлагали услугу «отсутствие очередей» при регистрации сделки. Враки! У меня ни одна сделка в МФЦ не заняла больше 15-ти минут ожидания. В МФЦ много «окон» работает, и по талону вызывают быстро.

Или другое, когда перед подписанием договора я узнаю, что мне надо заплатить еще 15 тысяч рублей… За что? Оформить договор и «собрать» все документы? То есть тупо взять из интернета типовой бланк договора, «забить» туда паспортные данные — и это стоит 15 тысяч рублей?! А что такое «собрать» все документы? Это когда мне и без того «продавец» ОБЯЗАН предоставить все документы — я за это же еще и заплати? Это где так положено, в Сочи?

И на мои аргументы риелторы ничего не могли объяснить. Говорили: «Так вы же в Сочи! А Сочи — это страна в стране, со своими законами». Так вот, дорогие мои, я живу в РОССИИ! И Сочи — это тоже Россия! Учите законы РФ, учитесь работать по Закону! Но учитывайте, что кроме регламентированной базы есть неписанные «Законы чести и совести»! По которым каждому их нас придется когда-нибудь отчитаться.

В общем, после тщательной проверки всех документов и многочисленных разбирательств со своей стороны: «За что я должна заплатить?», «Почему я должна заплатить?» — я, во многих агентствах недвижимости получила «славу» дотошного клиента — зануду. Ну уж простите, я ведь не только юрист, еще и экономист. Поэтому хочу всегда знать, за что я обязана заплатить свои кровно заработанные деньги!

Мои советы будущим мигрантам:

Я понимаю, что людям, которые никогда не имели опыта по сделкам с недвижимостью, будет сложно разобраться со всеми нюансами законодательства. И если я могу чем то помочь — пишите мне, не переживайте, за это денег не возьму.

И, главное, не воспринимайте мои сообщения как то, что в Сочи кругом все вас хотят обмануть. Я уже писала, что люди там хорошие — больше разговаривайте и общайтесь.

В заключение скажу, я решила попробовать себя в роли риелтора (помимо основной работы). И я отдаю себе отчет в том, что я написала «о риелторах в Сочи» выше. Понимаю, что меня «с хлебом и солью» там никто не встретит. И, возможно, никогда не буду получать такой зарплаты, как другие. Но, учитывая, что у меня есть какой-никакой сторонний стабильный доход — хочу попробовать! Да и ко всему прочему я уже нахожусь в том возрасте, когда меня меньше всего волнует мнение общества обо мне.

А что я могу предложить своим клиентам? Да, собственно, ничего нового… Те же дома, те же квартиры. Только вот у меня есть стойкие жизненные принципы. Я могу пообещать своим клиентам юридическую чистоту сделки. Я не буду наживаться на госпошлине в 10-ти кратном размере. Я буду в первую очередь представлять интересы «покупателей». И я готова нести ответственность и обязательства перед клиентом!

Вот, вроде, и всё! Думаю, что у меня должно всё получится!