Небольшой обзор рынка недвижимости в Софии

После второй статьи мне задают много вопросов, связанных с актуальной ситуацией на рынке недвижимости столичного региона Болгарии. Дело в том, что большинством наших соотечественников Болгария воспринимается как морская, курортная страна, и основной поток переселенцев следует в сторону городов Бургас, Варна и курорта Солнечный Берег. Поэтому подавляющий объем информации в русскоязычном сегменте интернета как раз посвящен курортной недвижке, а столичный рынок жилья из-за этого становится тайной, покрытой мраком 🙂 В этой статье я постараюсь заполнить этот пробел, познакомив Вас с ситуацией на рынке жилья в Софии, а именно – с сектором аренды жилья.

Первое, что стоит сказать – это то, что София является тем самым регионом, который уравновешивает  дешевые и продолжающие дешеветь города типа Видина или Монтаны, благодаря которым риэлтеры создают рекламную картинку Болгарии как Братиславы из фильма «Евротур», где на 2 доллара герои чуть ли не скупили полгорода )) Говоря простым языком – это самый дорогой город, оно и логично – столица. Кризис предыдущих лет, сбросивший цены на недвигу по стране, Софию практически не затронул, разве что расти цены стали медленнее. Буду вынужден огорчить тех, кто мечтал продать однушку в российской провинции и купить на эти деньги пентхаус в Болгарии – это, конечно, возможно, но не в Софии, а в том самом Видине, что находится на северо-западе страны и на последнем издыхании ))  И я бы не рекомендовал переезжать туда людям, рассчитывающим на светлое будущее 🙂

Так как я живу в Софии, на ней я и сконцентрирую свое внимание, не приводя никаких сравнений с побережьем, да и вообще обходя его стороной. Независимо от того, хотите вы снять квартиру в аренду (по-болгарски «под наем»), или купить жилье, есть некоторые общие параметры, о которых я расскажу вначале.

Во-первых, цена очень зависит от района, ну в этом плане София ничем не отличается от любого другого города. Есть как дорогие, престижные районы, так и откровенные гадюшники, населенные преимущественно цыганами. Кстати, место скопления цыган (или циган по-болгарски) называется «катун», ну это на случай, если забредете в такое место 🙂 Принцип разделения, как и рейтинг районов, у каждого свой, и это логично – у всех разные предпочтения. Поэтому ниже я приведу свое подобие рейтинга, которое сложилось за полгода жизни тут. Само собой, побывать во всех районах я не успел, поэтому могу где-то и ошибиться, обойдя стороной стоящий квартал 🙂

В Софии несколько хороших парков, из которых я особенно выделяю два самых больших – «Борисова градина» и «Южен парк». Оба парка созданы искусственно, а основная разница между ними – то, что Южен более свободный, с большим количеством открытого пространства, более поддержан и убран, но несколько «лоснящийся», видно, что искусственный  – а Борисова больше похожа на немного облагороженный лесной массив, хотя по сути наоборот является запущенным парком 🙂 Свои прелести есть в каждом из них, а топовые места в моем рейтинге районов занимают жилые массивы, находящиеся вокруг или вблизи этих парков. Причина — все эти районы очень близки (в пределах 15-20 минут на авто) до любой важной точки города, и в то же время имеют рядом место для спокойного или активного отдыха, прогулки, медитации или пикника. Вокруг «Борисовой» это районы «Изгрев», «Яворов» и «Изток» (в котором мы жили первые полгода).  В одной части парка (северо-западной) находится станция метро «Стадион Васил Левски», а в противоположной – «Жолио Кюри», что делает очень удобным доступ к нему, даже если нет автомобиля.  «Южен парк» окружен районами «Иван Вазов», «Стрелбище» (с ударением на «и», читается как «стрелбиште», звука «щ» в Болгарском нет), «Гоце Делчев»,  «Хладилника» и «Лозенец» (восточная сторона которого, кстати, прилегает к Борисовой градине). «Лозенец» неофициально считается основным «русским» районом, потому что именно в нем селится большинство русских эмигрантов. Нам он изначально нравился, но позже наше мнение изменилось из-за его очень уж неровного рельефа а-ля «вверх-вниз», очень узких улиц, заставленных автомобилями и огромным количеством брусчатки вместо асфальта. Оно, конечно, красиво, но трястись надоедает 🙂 Все перечисленные районы являются одними из наиболее дорогих как «под наем», так и на покупку апартамента. Каждый из них имеет все основные плюсы – экологичную зону в виде парка, отличную инфраструктуру и доступ к идеальному центру по одной из основных транспортных артерий, будь то «Цариградско шосе» с юго-востока или «булевард България» с юго-западной.

Центр – тот, в котором расположены основные госучреждения – здесь называется «идеален център». Скажу честно – мне центр не нравится. Застройка достаточно плотная, мало «воздуха», улицы исторически узкие, как во многих городах «старой Европы», при этом жилищный фонд в основе своей старый и ветхий. Цены, кстати, ниже, чем в районах, перечисленных выше. Однако если есть необходимо быть на пике событий – центр очень удобен в плане мобильности, как писал один мой знакомый, «все пешком». 

Насчет северной части могу сказать лишь то, что при поиске жилья я обхожу ее стороной. Разговаривая со своим болгарским товарищем, я узнал, что северные районы в годы социализма застраивались ударными темпами для расселения рабочих-заводчан, прибывших из сельской местности. Социализм кончился, заводы закрыли, а рабочие остались, как и их выросшие дети. Я ничего не имею против работяг, на их руках держится (или держалось) многое, но публика здесь проживает соответствующая. А достаточно низкие ввиду этого цены создали цепную реакцию – северные районы населяют те, у кого не хватает денег на более дорогие приличные районы, во многом это все те же цыгане (или, как называет их мой товарищ, «римляне»).  Для этих «рабочих» районов характерна порядковая нумерация. Запомните названия, которые я советую  пометить красным в памяти – ажно десяток районов с названием «Люлин», два района Обеля, несколько Надежд, Модерно Предградие, Лев Толстой, Илиянци. Из них мне довелось побывать в двух «Люлинах», обеих «Обелях» и в Надежде. Как точно пошутил Марин – когда въедешь в «Надежду», запомни – надежды больше нет 😀 Нет, детей тут на улицах не едят, но в целом местность очень похожа на рабочие кварталы типа Рыбацкого или Обухово в Питере. Только чуть подепрессивнее 😉 Хотя в последние годы низкими ценами заинтересовались не только малообеспеченные покупатели, но и жадные застройщики. Поэтому в Софии появился своего рода диссонанс – в неблагополучных «Люлинах» достаточно много свежепостроенных европейского типа новостроек.

Противоположная часть – юг столицы – считается чем-то типа престижного пригорода.  Это районы «Симеоново», «Драгалевци», «Бояна». Застроены они либо новыми многоквартирными комплексами, либо 2-3-этажными домами, что объясняется просто – в прошлом эти районы были «вилной зоной», то есть «дачным» пригородом, а уже позже были присоединены к городу. Главный плюс этих районов – близость к подъемникам на гору «Витоша» и, собственно, к самой Витоше. Главный минус – территориальная удаленность. Если есть необходимость часто бывать в центральной части города, без машины не обойтись. Станций метро поблизости нет, общественный транспорт более-менее поможет в Драгалевцах, но практически бесполезен в Симеоново. Советую эти районы тем, кто хочет поселиться поближе к горам, к простору и подальше от городской суеты и имеет возможность выползать из дома нечасто. Не рекомендую – семьям с детьми школьного возраста и тем, кому необходимо часто тусить в центре. Будет реально неудобно.

Следующими в моем списке идут районы, расположенные близко к районам из первой группы, но не граничащие с парками. Возле области «Борисовой градины» на юго-востоке это районы «Гео Милев», «Дианабад», «Витоша» и «Студентски град», на юго-западе – «Бели Брези», «Красно Село», «Борово», «Крива Река» и «Манастирски Ливади» ( в который мы переехали в конце марта). Несмотря на то, что до  ближайших больших парков здесь придется изрядно потопать ножками или немного проехать на колесах, эти районы  в моем личном списке входят в тройку претендентов на аренду, а на покупку жилья в будущем мы остановились на квартале Манастирски Ливади – запад, где живем сейчас. Они все так же хороши по инфраструктуре, связаны с центром многополосными дорогами, а некоторые их недостатки компенсирует цена – цены на недвижку здесь порядком ниже топовых районов, плюс здесь очень много нового и еще строящегося жилья.

Последняя группа районов, которую я выделяю в Софии – это обычные «спальники». Отношение у меня к ним можно охарактеризовать как «никакое». В них можно жить, если есть необходимость затянуть поясок и следить за финансами, но пока я могу зарабатывать, я бы там жить не хотел. Хотя открытых недостатков, как в тех же «Люлинах» и «Надеждах» особо нет, нет и особых достоинств. Районы типа всевозможных «Младостей» или «Дървеница» на крайнем юго-востоке,  «Овча купел» на западе,  «Хаджи Димитър» и «Подуяне» на востоке застроены в основном советскими панельками, особо не имеют ничего примечательного, и напоминают мне о моей малой родине – городе за уральскими горами. А возвращаться на эту родину у меня особого желания не появлялось – так и снять квартиру в софийском «спальнике» я не стремлюсь.

Заканчивая блиц-блок общей информации о районах Софии, перехожу к конкретике.  Пороюсь немного на сайтах недвижки, чтобы показать Вам актуальную картину на рынке на сегодняшний день – 5 апреля 2014 года. В качестве источников буду брать сайты ведущих агентств недвижимости – mirela.bg, address.bg, yavlena.com. Чаще всего собирающимся в Болгарию в качестве места поиска жилья советуют сайт imot.bg. Я не буду делать того же, скорее напротив, порекомендую воздержатьcя от поиска жилья на этом сайте, в особенности — если вы не знаете языка и не имеете надежного местного товарища, который будет сопровождать Вас везде и всюду. Сейчас объясню почему.

 Имот.бг – это не сайт конкретной организации. Это доска объявлений. На нем публикуют свои предложения как агентства, так и собственники, и здесь на самом деле можно найти выгодное предложение, при этом не оплачивая посреднические услуги. Проблема в том, что отфильтровать такие предложения среди кипы информационного мусора сложно даже самим болгарам. А мусор здесь – это ненастоящие предложения агентств и посредников по заниженным ценам, или с ненастоящими фотографиями, цель которых – привлечь внимание и заставить Вас позвонить. А дальше мегапрофессиональный агент начнет Вас убалтывать, что-де буквально пять минут назад отдали ключи новому нанимателю, объяву с сайта еще не убрали, но у них есть стооооолько отличных предложений для Вас, что вам ну просто край надо прибыть к ним в агенцию J Собственно, прямого мошенничества в этом нет, но по моему скромному мнению, не стоит доверять людям, готовым обмануть в таких мелочах. Поэтому рекомендую обращаться к проверенным агентствам, ссылки на сайты которых я привел выше. Тем более, что агентская комиссия здесь не такая зверская, как в российских столицах – болгарские риелторы стряхнут с Вас 50% месячного найма. Правда, обычно они «забывают» упомянуть о ДДС (аналог НДС в РФ), который превращает комиссию в 60%. Однако – на заметку – в случае с «Мирелой» мне, к примеру, помогает просьба не выдавать кассовый чек (по-болгарски «касова бележка»), благодаря чему ДДС не прибавляется.

Ах да, чуть не забыл еще один важный момент. Болгарское понимание и наименование количества комнат в жилье отличается от российского. Дело в том, что кухня, находящаяся в отдельной комнате – явление для Болгарии крайне редкое. Чаще всего она здесь называется «кухненски бокс» и совмещена с гостиной. Поэтому понятию «однокомнатная квартира», или по-болгарски «едностаен апартамент» в российской реальности соответствует «студия». Соответственно «двустаен апартамент» — это гостиная с кухненским боксом и отдельная спальня. Если кухня стоит отдельно – это обязательно будет указано в объявлении, причем в качестве весомого преимущества предлагаемой квартиры.

Итак, начнем с аренды. Потому как перед покупкой я, как любой адекватный человек, настоятельно рекомендую поснимать квартиру в районе, даже если вы уже выбрали там жилье для покупки.  Часто мелкие  на первый взгляд шероховатости становятся занозой в за… в пальце через полгода жизни J Условно разобью найденное на несколько групп по цене – эконом/студент, стандарт/семья и бизнес/люкс. Поехали.

Эконом.  Сюда можно отнести жилье, которое подходит под категорию «пофиг где, пофиг как, лишь бы где-нибудь и как-нибудь».  Цены – в районе 150 евро, плюс-минус двадцатка. Причем за эту цену можно снять как едностаен, так и двустаен апартамент. Цены здесь формируются скорее исходя из характеристик, чем из количества комнат. Естественно, никакого центра или хороших районов за такую цену вы не получите. Разве что сама квартира будет адской дырой, в которой полноценно жить будет нереально J Например, агентство Адрес предлагает такой вариант за 128 евро в месяц:

Оборище 128 евро

В описании гордо значится «самостоятелна таванска стая 16 кв.м. със собственно сервизно помещение». В переводе это значит – отдельная 16-метровая комната на чердаке и душ.  Кухни нет даже в виде бокса. Сервизно помещение – это душ, отделанный горячо любимым белым кафелем. С другой стороны, не загаженный  клоповник и не 15-комнатная коммуналка – просто маленькое, но отдельное помещение со скошенной крышей. Достаточно тесное, но приятное внешне. И находится на улице «Оборище», от которой всего полтора километра до парка «Борисова градина». То есть даже не задница Софии, хотя мне там и не очень нравится. Плюс к этому, совсем рядом – буквально в 100 метрах – один из лучших торговых центров – «Сердика центр». Поэтому для студентов или людей нетребовательных, не обремененных семейными отношениями, которым нужен просто угол, где можно поспать и скинуть вещи – вариант неплохой, особливо при цене чуть больше 6000 рублей по сегодняшнему курсу.

Если пространства нужно больше, да и отсутствие кухни не удовлетворяет Ваши запросы, но много платить все равно не хочется – цельтесь либо на старые здания (со старой мебелью формата «я видела Хрущева в панталонах»), либо – на удаленные районы. Если то, что за окном вашей квартиры, вас вообще не волнует – можете положить глаз даже на районы типа «Люлин» и «Надежда», потому что именно в них можно найти квартиры новые, хорошо обставленные, в новых зданиях, но по низким ценам, обусловленным как раз спецификой района. Например, за 155 евро в квартале «Левски Г», что на восточной окраине Софии, предлагают такой апартамент:

Левски-Г, 150 евро

Гостиная с кухней, на которой есть даже минимальная мебель и техника в виде плиты, стола и дивана, отдельная спальня с кроватью и шкафом, здание 2008 года, видеонаблюдение, все дела. Внутри квартира – более чем неплохой вариант, если докупить технику – будет вообще полноценная новая двушка, за которую надо будет платить меньше 8 000 рублей. А вот снаружи – самая окраина города. Хотя район не из худших, можете погулять по нему на Google maps, написав в строке поиска адреса «Жк. Левски Г, София, Болгария».

Оговорка — эти варианты – наиболее выгодные по соотношению «цена/качество» из того, что имеется на данную минуту. Это значит, что основная масса вариантов будет либо чуть дороже за те же условия, либо – чуть хуже за те же деньги. Но в среднем «разлет» небольшой, повторюсь – в районе 20 евро. Предыдущая квартира, которую мы снимали, находилась в одном из хороших районов – Изток, была полностью обставлена техникой и мебелью и стоила нам 180 евро в месяц. Все говорили, что нам с ней повезло, что это дешево, и я сейчас на базе полученного опыта склонен соглашаться.

Идем дальше, к категории «стандарт». По цене эта категория, пожалуй, начнется от 200 евро и закроется на 400. Вариантов по этим ценам более чем много, это основная ниша «ходового» жилья. Ближе к нижней границе в 200 евро будут старенькие панельные дома, в которых вам предложат привычные глазу типовые квартиры из «Иронии судьбы» с мебелью той же эпохи. К границе верхней, напротив, будут новые хорошо обставленные квартиры, возможно даже с участием дизайнеров – тут любят этим понтоваться J Я покажу варианты посерединке. Вот, к примеру, что предлагает нам «Мирела» за 250 евро в месяц:

Лозенец, 250 евро

Двустаен апартамент, в котором одна отдельная спальня с кроватью, шкафом, комодом, зеркалом и телевизором, гостиная с диваном и шкафами, в которой пьедесталом поднята обеденная зона, и отдельная кухня со всей техникой. Техника и мебель – не дизайн, но новая, не совок. Район – отличный, улица «Сребърна» ближе к бульвару «Черни връх». Хотя транспортная коммуникация именно в этой части «Лозенца» не лучшая,  улица расположена ближе к району «Хладилника», чем к центру. Зато совсем рядом – оч хороший торговый центр «Парадайз».

Если заплатить чуть больше – скажем, 300 евро – то можно получить отличный двухкомнатный апартамент с отдельной кухней все в том же районе «Лозенец», но в самой коммуникативной его части – прямо за отелем «Хемус» в 30 метрах от станции метро «Европейски съюз».

Лозенец, 300 евро

В квартире есть все, начиная с крупной базовой техники – холодильника, стиралки, плиты, посудомойки и т.д. – и заканчивая кофеваркой, микроволновкой, телевизором. Плюс вся мебель – в спальне полный комплект, в гостиной кожаный диван, столики и шкафчики, на кухне – отдельно вынесенная обеденная зона со столом. На мой взгляд, приятное жилище.

В эту же ценовую категорию отнесем и квартиру, в которой мы теперь живем. Она достается нам чуть дешевле, чем в среднем стоит жилье по Софии, по одной простой причине – у нас было достаточно времени «рыбачить» хорошие варианты. То есть мы с супругой время от времени просматривали сайты предложений на предмет хороших вариантов, и как только подвернулся понравившийся нам, связались с агентом и уже на следующий день подписали договор. Живем мы теперь на улице «Ралевица» и платим 250 евро в месяц. За что – фото ниже, а район – велкам в Гугл карты, только на них еще асфальта нет, а его уже положили J

Манастирски Ливади, 250 евро

Район полностью новый, в округе практически нет старых зданий. Мне нравится абсолютно по всем параметрам, супруге – не очень нравится лишь то, что окрестности не такие уютные, как центр, потому что совсем новые )). В остальном – вся мебель и техника, индивидуальное газовое отопление (наиболее выгодное в Болгарии), до центра – 20 минут по бульвару «България», в противоположную сторону – 500 метров до окружной дороги под названием «Околовръстен път», за которой уже подножие Витоши.

Последняя группа, о которой я расскажу, по-болгарски звучит как «луксозни имоти», то есть элитное жилье. Сразу скажу – болгарское понятие «луксозности» очень относительно. Я редко понимаю мотивацию наречения того или иного жилья «луксозным», и пришел к выводу, что это происходит лишь по прихоти собственника)) Потому что зачастую реально круто обставленные и отделанные квартиры сдаются без понтов и по адекватной цене в 300-500 евро, а ярлык «лукс» с завышенной ценой вешают на апартамент, блестящий позолотой, как старая цыганка)) Однако примеры приведу. Первым из них пойдет тристаен апартамент между кварталами «Изгрев» и «Дианабад». Я там жил недалеко, квартал «Изток» — напротив «Изгрева», и в самом квартале ничего сверхественного нет, сразу скажу, обычный хороший квартал))

Лукс Изгрев, 1500 евро

За это все площадью 142 метра просят 1500 евро. То есть больше 70 тысяч рублей в месяц. Такую цену за такую квартиру я бы мог понять в Питере, на крайний случай – в Екатеринбурге. Но для Софии это дорого. Очень дорого. Причем дорого не потому, что нет людей, которые могут себе позволить такое жилье, а потому, что это жилье не стоит таких денег. Есть квартиры, не уступающие  этой ни в дизайне, ни в удобстве, ни в расположении, и стоящие при этом в два, а то и три раза дешевле.  Поэтому я совершенно не понимаю людей, ставящих такой ценник. Но – раз ставят, значит, кто-то снимает, поэтому – их дело, хозяин-барин)) Как контрпример элитки – за ту же стоимость предлагается мезонет (двухэтажная квартира) совсем недалеко от меня в квартале «Павлово» на улице «Иван Сусанин», буквально 15 минут ходьбы.

Лукс Павлово, 1500 евро

Фотографий на сайте намного больше, все тут выложить не смогу. Описание – общая площадь 300 квадратов, на первом этаже гостиная, кухня, две спальни, холл, ванная с туалетом, второй этаж – гостиная, кухненски бокс, спальня, панорамный балкон. В цену также включены два подземных гаража с прямым доступом в виде лифта из гаражей прямо в квартиру. Здесь я еще могу понять, за что просят 1500 евро, хотя все равно считаю это дикой накруткой – но могу объяснить это тем, что вы и сами видите на фото + дополнительными плюшками типа площади, гаражей и панорамы, а также непосредственной близости к подножию Витоши.

Ну и ко всему вышеперечисленному – все цены указаны без учета коммуналки.У меня на предыдущей квартире на семью из двух человек и собаки выходило в среднем около 50 евро в месяц за ток, воду и отопление (в которое входит подогрев воды). На этой еще не получал счетов, но думаю, что будет примерно так же.

Подведу итог небольшому исследованию. Если Вы – бедный студент, или Вам неважны условия жизни, или вообще просто нужно, чтобы было, куда бросить вещи – в Софии можно найти отдельное жилье за 150-170 евро. Для обычных людей без сверхзапросов, но и без сверхдоходов – вполне реально найти хорошую одно- и двухкомнатную квартиру в пределах 250-300 евро со всеми удобствами. А если Вам хочется почувствовать себя пупом земли, живущим в царских хоромах – и этого добра в Софии есть. Можно сдать двушку в Москве и снять мезонет в Софии, например J Если у кого-то будут более подробные запросы по подбору жилья по конкретным параметрам – обращайтесь, я всегда добрый и в личку всем отвечаю бесплатно J Про жилье на продажу решил пока не писать, если будет интерес – рассмотрю и эту сторону. Ну и как всегда, жду ваших вопросов и предложений по темам для следующей статьи!