ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. ПОКУПКА, ОФОРМЛЕНИЕ.
ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ.
1. Свидетельство на право собственности. Если у продавца есть оно на руках, то оно действительно, если не погашено. С июля 2016 года выдача бумажных свидетельств была прекращена, и в замен стали действовать выписки ЕГРН.
2. Выписка из Единого государственного рееестра недвижимости. Выписка из ЕГРН имеет разделы с правообладателем и существующими обременениями в виде залога, ареста и т. д.
ВИДЫ И КАТЕГОРИИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО ДОМА.
1. Земли населнных пунктов. Для строительства частных домов подходит идеально. В виде разрешенного использования самые правильные варианты:
Для ведения личного подсобного хозяйства (не путать с землями сельскохозяйственного назначения). Можно строить индивидуальный жилой #дом для проживания ОДНОЙ СЕМЬИ не выше 3-х этажей включая мансардный этаж и площадью не более 1500 кв.м. и строительста вспомогательных помещений.
Для #строительства индивидуального жилого дома. В зависимости от зональности и площади земельного участка идет разделения ИЖС, но это уже не принципиально, важно что это ИЖС.
2. Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. По сути своей дачи. Из минусов это категории:
Администрация не обязана, и зачастую не будет прокладывать дороги. На это собственники будут скидываться сами.
Проводить электричество энергоснабжающая организация не будет. Это будут делать опять же собственники за свой счет, либо, что еще хуже, #застройщик. Если электричество провел застройщик, то трансформатор будет стоять слабой мощности, и при полной нагрузке света дефакто будет нехватать.
СКРЫТЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ (ВАЖНЫЙ ФАКТОР).
При получении выписки из ЕГРН в ней нет информации по обременениям: Культурное наследие Кубани, подземных (как и надземных) коммуникаций. Эти данные можно и нужно получить либо через кадастровых инженеров, либо путем получения Градостроительного Плана Земельного Участка.
При наличии обременений можете не получить Уведомление о начале строительства (ранее документ назывался Разрешение на строительство), либо получить его проведя кучу дорогостоящих мероприятий (и то не факт, что поможет).
ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
До момента #покупки земельного участка необходимо вынести границы в натуру путем вызова кадастрового инженера. Это даст вам гарантию того, что никто из соседей не залез на покупаемую недвижимость и она стоит именно там, где вам ее показывают. При выносе границ земельного участка в натуру покупателю либо его представителю нужно присутствовать на месте.
ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА.
Дает общую информацию, но она в 30 процентов случаев неактуальная, в связи с тем, что информация может вноситься до полугода.
ЦЕНА В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Цена в договоре должна соответствовать действительности, иначе в случае невозможности использовать земельный участок по назначению вы сможете получить возврат лишь той суммы, которая в нем указана.
Исходя из написанного выше при покупке земельного участка порядок действий при покупке пошагово следующий:
1. Получить выписку ЕГРН (может как продавец, так и покупатель);
2. Изучить правоустонавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, договор дарения, постановление и т. д.);
3. Получить ГПЗУ либо получить АКТУАЛЬНУЮ иформацию от кадастровых инженеров;
4. Составить правильный договор купли-продажи, чтобы он небыл отменен и прошел регистрацию, т. к. РАСЧЕТ ПРОИЗВОДИТСЯ ДО ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА.
Главное правило: верьте своим глазам, а не словам продавца. Если в документах написано одно, а продавец говорит другое (либо заверяет, что эта проблема решается за неделю), то доверять стоит исключительно документам. Не верьте риелторам, их задача не защитить покупателя, а получить свою маржу.
Надеюсь эти советы помогут избежать проблем с недвижимостью.
Директор СК ЗемлеСТРОЙ Идельсон Е.Д.
