Севастопольский новостной портал: ForPost
В настоящий момент участились случаи подписания предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества. Давайте рассмотрим все «за» и «против» таких договоров.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли- продажи.
Согласно ст. 424,454 ГК РФ цена является одним из существенных условий договора купли-продажи.
Другими словами, при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества стороны должны оговорить в договоре предмет договора, цену, срок исполнения, порядок передачи имущества, кто из сторон будет нести расходы по основному договору, а также порядок возмещения убытков, которые могут наступить в случае отказа сторон от исполнения ими условий основного договора.
Определить предмет договора много труда не составит. Указать адрес недвижимого имущества (его можно взять с правоустанавливающего документа продавца) — тоже. А вот быть уверенным в том, что это имущество не находится под обременением, эту информацию узнать пока негде покупателю. И чтобы ни говорил продавец, эту информацию узнать на территории Республики Крым и Севастополя действительно негде. Рассчитывать на то, что кредиторы находятся в Украине (это в основном банки, кредитные учреждения) и что они будут лишены возможности произвести взыскание по кредитным договорам, не стоит.
Перед тем, как Росреестр начнет свою работу, всех кредиторов обяжут сообщить информацию об отягощениях, обратятся к нотариусам с просьбой о восстановлении данных о пополнении Росреестра сведениями об ограничениях. И эта информация появится не ранее, чем в середине июля 2014 года. А те аресты, которые наложены судами, следственными органами или отделами государственной исполнительной службой восстановить очень проблематично в такой короткий срок.
Поэтому, покупатель, передавая часть денег или всю сумму сразу, абсолютно не имеет информации об ограничениях в обороте недвижимого имущества.
Если исходить из того момента, что стороны определят стоимость отчуждаемого имущества, то это тоже не бесспорно. Продавцу никто не может указать, по какой цене он будет отчуждать свое имущество в будущем. В предварительном договоре он обязуется продать покупателю недвижимость за определенную сумму. Но в том случае, если ему предложат приобрести эту же недвижимость по более высокой цене, то запрета у продавца не будет. Он согласится вернуть первоначальному покупателю полученную сумму аванса, но на момент возврата этой суммы у него может уже и не быть. Покупатель остается и без денег и без недвижимости. В этом случае покупатель будет вынужден обращаться в суд за взысканием своих денег. Исполнить решение суда при отсутствии у должника- продавца денег и другого имущества не так просто.
Второй момент, заслуживающий внимания. При определении цены договора продавец и покупатель не всегда оговаривают расходы по будущему заключению основного договора. При подписании основного договора продавец, возможно, вспомнит о том, что у него может возникнуть налог за проданную недвижимость. А сумма налога будет зависеть от многих факторов. Например, если продавец на момент подписания основного договора купли-продажи недвижимости будет являться нерезидентом РФ, то и налог у него возникнет в размере 30% от стоимости недвижимости. Причем, независимо, сколько у него лет в собственности находилась эта недвижимость. В некоторых случаях продавец может заплатить и 13% от стоимости недвижимости, а может быть и нулевая ставка оплаты налога. Все эти моменты стороны должны между собой решить заблаговременно.
Третий момент. При подписании основного договора купли-продажи, необходимо нотариальное согласие супруги (супруга), если имущество приобреталось в период брака. У покупателя не всегда есть возможность проверить этот факт. А может так случиться, что при подписании предварительного договора покупатель передаст полную часть стоимости недвижимости, а супруга (супруг) не даст нотариального согласия для отчуждения этой недвижимости впоследствии. За ней (ним) всегда остается право обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. И в случае признания договора купли-продажи недействительным, покупателю будет возвращена стоимость, указанная в договоре. А мы знаем, как часто стороны в целях уменьшения оплаты налогов указывают заниженную стоимость в договоре. Не все знают, что при отчуждении недвижимости покупатель (а в будущем он станет продавцом) не сможет уменьшить сумму своего налога из-за заниженной цены.
Четвертый момент. Сторона, заключившая предварительный договор, не приобретает никаких прав на имущество другой стороны. Так, до заключения основного договора купли-продажи потенциальный покупатель не вправе истребовать в принудительном порядке недвижимость от своего контрагента по предварительному договору. Еще очень важный момент, — обязанность по заключению основного договора не может быть обеспечена с помощью задатка. Ведь задатком признается сумма, выдаваемая одной стороной в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (п. 1 ст. 380 ГК). По предварительному договору ни одному из сторон ничего не причитается.
Пятый момент. В период действия предварительного договора риск случайной гибели лежит на продавце. Что будет делать покупатель, если за время действия предварительного договора качество недвижимости существенно изменится (например: случится пожар). А что будет делать покупатель, если продавец уйдет из жизни? А ведь эта недвижимость остается собственностью продавца, а, следовательно, может стать наследственной массой. В этом случае неизвестно, как поступят наследники. В любом случае, придется ждать, пока они оформят наследство.
Шестой момент. Настал день подписания договора купли-продажи. Учли все моменты, изложенные ранее: оговорили цену продажи, взяли согласие супруги (супруга), проверили наличие лиц, зарегистрированных в отчуждаемой жилой недвижимости и так далее. Продавец получил деньги и уехал с территории Крыма или Севастополя. Зарегистрировать купленную недвижимость покупатель самостоятельно не сможет. Присутствие продавца при регистрации перехода права собственности обязательно (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект. А поскольку Росреестр до настоящего времени не сформирован, то и не одно недвижимое имущество не прошло регистрацию на территории Крыма и Севастополя. Отсюда можно сделать вывод, что и все договоры купли продажи недвижимости не могут быть правомерными.
Что касается оформление сделки на территории Украины (имеется ввиду отчуждение имущества, расположенного на территории Крыма и Севастополя), то ситуация еще сложнее.
Нотариусы Украины действительно берутся удостоверять Крымскую и Севастопольскую недвижимость. Но при этом от сторон берут нотариальное заявление, что они разъяснили продавцу и покупателю, что данная сделка на территории Крыма и Севастополя может быть признана не действительной.
Кроме того, если вы решились оформить договор купли-продажи на территории Украины, то у вас нотариус обязан изъять правоустанавливающий документ на недвижимость. В этом случае подписать вновь такой же договор купли-продажи на территории Крыма и Севастополя не представится возможным из-за отсутствия правоустанавливающего документа. Такой вариант подписания договора купли-продажи на территории Украины в основном исходит от маклеров. Ответственности за такие советы они никакой не несут, но при этом получают свою часть вознаграждения.
При обращении к услугам агентства недвижимости советую вам попросить предъявить вам хотя бы страховку на право занятия такой деятельностью. Страхование профессиональной ответственности — обязательное требование Системы сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации.
Прошу информацию принять к сведению и сделать правильный вывод!
Ирина Высоцкая, нотариус Ялтинского городского Нотариального округа
